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賃貸の契約更新の全知識|更新で追加された特約は有効?

賃貸の契約更新の全知識|更新で追加された特約は有効?
NPO
相談者
相談者
賃貸の更新で新しい条件を追加されました。
相談者
相談者
契約し直すように言われたのですが手続きしないといけないのですか?
このページで分かること

  • 契約更新の知識がわかる
  • 更新料の支払いを断れるかが分かる
  • 更新のぼったくりと対策がわかる

まずは契約書を確認

賃貸の契約は2種類あります。まずはあなたの契約書がどちらの契約なのかを確認しましょう。

確認方法は契約書の1枚目、一番上に書かれています。

判断方法は、「定期借家契約書」か、それ以外の契約書(標準契約書・賃貸借契約書・契約書などなど)かを見て判断できます。

定期借家契約とは、レオパレスやホテルのように「いつまで住む」が決まっている契約でその期間が過ぎたら退去しなければなりません。そのため、

相手側
相手側
本来は、期限が来たら退去しなければならないが、オーナーの好意で荷物や敷金などそのままの状況で再契約(更新と表現することもある)してあげます。

と、オーナー有利であり、再契約をしなければなりません。

新しい条件や特約などを認めなければ期限までに退去しなければならない契約となります。

普通賃貸借契約・標準契約など、「定期」と書かれていない契約は期限がないので、自分の判断でいつまでも入居できます。

更新などで契約書を結びなおす必要もなく、最初の条件が優先されるため、賃上げや特約の追加があっても理由なく断ることができます。

逆に、賃料の減額交渉も理由なく断られることがあります。契約更新は減額交渉のタイミングではないのでご注意ください。

更新時期と更新料の支払い

契約書の条文を確認しましょう。

一般的には2年が多いですが、1~3年など会社ごとに違います。

更新時に更新料・更新事務手数料の記載があるのであればその条件を認めて契約をしているので有効です。

更新料は家賃の1部とされているので支払わないと家賃滞納になります。

対策は契約をする前に更新がない契約を選ぶ・探すしかありません。

たすけ隊
たすけ隊
契約後に、更新料・更新事務手数料をナシにすることは出来ません。
契約書の記載例

〇条(契約の更新)

契約更新時には更新料として賃料の○ヵ月分を借主は貸主に支払うことを借主は承諾しました。

更新の書類を確認

期限がある「定期」の契約ではないことを確認したら、オーナー側から更新の用紙が来たら、内容を確認しましょう。

一般的には、入居者の人数(結婚や子供の数)などを確認するだけの内容も多いですが、一部の悪質な場合には、説明なく賃料の値上げや特約などの追加条件・負担しなくて良い金銭を請求している場合があります。

悪質なぼったくりを確認する方法は、最初の契約書と見比べることです。

契約更新の書類にサインをした場合にはその書類が有効になり、最初の契約の条件が上書きされたことになります。

認めた後から撤回や無効を主張することはできません。ご注意ください。

見比べるポイント

  • 最初の契約家賃より〇円高くなっている
  • 最初の契約共益費より〇円高くなっている
  • 最初の契約書にない、特約の金額表がある
  • 再契約するように案内されている
  • 再契約の契約書が「定期」の契約

見比べて最初の契約と違う内容は理由なく断ってOK

トラブルを防ぐぼったくりの断り方

相談者
相談者
最初の契約にない一方的に追加された条件は認めない

ということを記録に残して伝える必要があります。

対策方法は、更新書類のぼったくりや最初の契約書の内容と違う条件部分に2重線や斜め線で削除して押印をして送り返しましょう。

断った証拠として、必ず写メやコピーを印刷して残すことをオススメします。

相談者
相談者
余白に記載例

〇月〇日に契約した内容とは違う条件が追加されているので追加された条件はお断りし、当初の契約通りに更新を認めます。

更新書類を送ったら電話やメールで強要されたら

相手側
相手側
条件を呑まないと更新できません。
相手側
相手側
賃料は〇月から増額分を引き落としいたします。

など、強要してくる場合がありますが応じる必要はありません。

そのような対応を記録に残しながらメールなど記録に残るように返信しましょう。

相談者
相談者
返信例

〇月〇日、〇〇不動産の〇さんから、「○○」と言われました。当初の契約を無視して強要したと判断します。

再度お伝えいたしますが、最初の契約以上の条件はお断りいたします。

こちらの○○さんの対応は会社としての正式な対応でよろしいですね?

どれだけ言葉で誤魔化しても最初の契約が有効であり、同意のない追加条件を受け入れる義務はありません。強要など犯罪行為を記録に残して県の不動産課に行政指導や業務改善命令をお願いしたり悪質業者の口コミなどをしましょう。

トラブルの状態で更新日を過ぎたらどうなるの?

たすけ隊
たすけ隊
退去する必要はありません。

オーナー側が認めていない追加条件を強要している状態が続いたりして更新日を過ぎたら入居者に有利になります。

たすけ隊
たすけ隊

貸主側の都合で更新の同意ができなかったら自動的に以前の契約を更新したとし、今後は期限の定めのない契約になります。(法定更新)

これは貸主の意思に関係なく強制的にそうなります。(強行規定)

特に大事なポイントは法定更新された契約は期限の定めのない契約になるという点です。

オーナー側が一方的な賃上げや特約の追加を強要した結果、今後は更新が必要なくなり更新料や更新事務手数料などの支払いをしなくてよくなります。

手続きを放置など、あなたが原因で期限が過ぎた場合には対象になりませんのでご注意ください。

相談者
相談者
メール例

更新の書類に一方的な追加特約や賃料の増額の記載があり、指摘をした状態で放置され、契約の更新日を過ぎましたので、〇月〇日、法定更新したと判断いたします。

法定更新の強行規定により、今後は前契約内容を継続し更新がない契約になりました。

これまでのやりとりやこのメールはその証拠とするためにお送りいたします。

期限後に何を言われても応じる義務はありません。色々な言い訳をしてくることが予想されますので、メールや録音など全て記録に残すことをオススメします。

新しい契約書を作り直す場合

一般的には契約更新の書類は1枚のケースが多いですが、更新事務手数料(不動産会社の儲け)が契約書に記載があるなど、契約書を新しく作ることもあります。

新しい契約書と古い契約書を見比べて、勝手に追加・変更されている点があれば削除や拒否しましょう。

見比べるポイント

  • 最初の契約家賃より〇円高くなっている
  • 最初の契約共益費より〇円高くなっている
  • 最初の契約書にない、特約の金額表がある
  • 再契約するように案内されている
  • 再契約の契約書が「定期」の契約

見比べて最初の契約と違う内容は理由なく断ってOK

確認漏れが心配な場合には、特約を追加してもらいましょう。

その条件を断られたのであれば更新で契約し直す必要はありません。

一つ上で案内している法定更新となり、入居者に有利になります。

相談者
相談者
特約例

更新のため新しく契約を結び直すため、契約内容は前契約内容を引き継ぎ、追加条件や追記事項があった場合には全て無効とする。

更新時期には他にも手続き

家を借りる時に一般的に3つの契約をすることが多いです。

契約の種類

  1. 部屋の契約
  2. 保証会社の契約
  3. 火災保険の契約

他にも、別契約駐車場やオプションの契約などご確認ください。

相談者
相談者
スマホに例えるなら本体の支払いと毎月の電話料金の契約とわかれているイメージだね

部屋の契約更新で更新料・更新事務手数料の支払いや手続きをするように他の契約も継続・更新の手続きが必要になります。

火災保険・保証協会の契約書や更新の状況を確認しましょう。

火災保険などは不動産会社が案内しているぼったくり保険ではなく、安かったり内容が充実したタイプに切り替えることをオススメします。

保証会社は契約手数料や保証人の追加など変更をするメリットがないため、そのままが良いでしょう。

安心サポートなど要らないオプションの解約など無駄な支出の解約などもお忘れなく!

賃貸の更新 まとめ

たすけ隊
たすけ隊
最後に、この記事の要点をまとめておきます
この記事のまとめ

  • まずは契約書を確認しよう
  • 更新で契約内容は変更や削除できない
  • 逆に特約追加や条件変更は断れる
  • 契約の更新時期は色んな契約更新と重なる

 

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