物件資料から読み解く
敷金・保証金
☑「お願い」で交渉は自由
☑「なくせ」はクレーマー
☑入居者が「家賃に充てて」と決める権利はない
☑家主も退去費用に充てることは出来ない
☑2020年4月から民法改正で必ず返さなければならない法律になる
☑そもそも法律違反が多い不動産業界では守られない
☑「返さない」という主張を記録に残して証拠にしないと泣き寝入りの原因
☑敷金は関東方面。保証金は関西方面
☑保証金は「敷金＋礼金」なので、償却という返ってこない金額が含まれている
☑敷引・償却=お金をあげます
なので返ってこない
☑敷引は賃料5カ月分まで有効という裁判判例があるため、基本的には有効
礼金
家主さん住まわせてくれてありがとう。
これお礼金です。
の意味です。
☑「お願い」で交渉は自由
☑「なくせ」はクレーマー
☑交渉しても絶対返ってこない
☑お金をあげてますので何に使おうと家主さんの自由
☑家主さんがもらうお金ですが、不動産会社が家主さんに無許可で追加して自分達のお金にしているケースがあり、WEBで同じ物件の片方に礼金がある場合にはその可能性が高いです。
このようなことをする不動産会社の物件に入居すると今後の対応も不安ですので不動産会社選びのポイントとして覚えておくといいですね。
仲介手数料
管理会社・仲介会社どちらもかかります。
不動産会社の利益です。
☑本来は0.5ヶ月分ですが、相手側の承諾があった場合のみ、1カ月分＋消費税がOK
☑賃料と駐車場料金の1カ月分＋消費税がMAX
☑全国的に1カ月分が一般的
☑承諾がなければ0.5ヶ月分までなので、「承諾しない」と伝えましょう。
☑申込書にサインをしたなら有効
☑サイン後に交渉は難しい
☑「家主側からもらえないから、、、」と言われたら、
「そちらの会社と家主の問題なのでこちらには関係ありません。家主に話してもらえますか？」
という感じで返しましょう。
☑申込後から契約まではキャンセル料金は出ない。本人次第
☑たすけ隊の仲介手数料の記事を添付すると説得力UP
☑大東建託など不動産会社=貸主だと契約を断られる可能性もあるので注意！！
☑１つの契約で最大1カ月分＋消費税が上限なので仲介会社と管理会社で1ヶ月分ずつというのは悪質業者！
☑指摘したら請求取りやめてくれたとしても悪徳業者一覧に即掲載するレベルの悪徳業者
☑相手側が1カ月分請求を強要している証拠のメール記録があれば不動産協会も注意してもらえる
☑証拠を報告することで国土交通省から不動産会社へ「指導」と社長を呼出しした事例もあります。
☑「物件資料として告知をしている行為で承諾を得た」と主張してくる
☑それはダメだと裁判所が判断しました！！
☑そもそも仲介手数料が無料のイエーなどで他の不動産を選んでは？
☑契約前に指摘していないと契約後に返金は出来ない。
賃料
家主に支払う月々の借りている料金
☑「お願い」で交渉は自由
☑「なくせ」はクレーマー
☑金額に決まりはなく、家主次第
☑住居系は非課税、駐車料金・店舗等は課税対象
☑次の月の家賃を前払いが一般的
☑家賃滞納は見えないマイナスが大きい
☑家賃保証会社にかかると全国の滞納者リストに名前が載るのでローンが組めない
☑家・車・携帯のローンが組めなくなる
☑生活の基盤である家賃すら払えない人として見られます。
☑家賃の滞納者の相談は受け付けません。
共益費・管理費
廊下の清掃代や共用灯、エレベーターの電気代、電球代や保守費等を入居者みんなで分けた金額です。
☑「お願い」で交渉は自由
☑「外せ」はクレーマー
☑名称が色々あるが内容はほとんど一緒
☑賃貸は共益費、分譲マンションが管理費の表現が多い
☑共益費は非課税
☑共益費の「ある」「なし」は家賃に含まれているかどうか
☑家賃を少しでも安く見せれば問い合わせが増える
☑敷金や礼金が少しは安くなるメリットもある
☑「安心セキュリティー」「２４時間受付サービス」は家主ではなく不動産会社が設けるためのもの。
☑「火災保険に２４時間サービスが入っているのでお断りします。」と伝える方法もありますね。
駐車場料金
駐車場の家賃です
☑「お願い」で交渉は自由
☑「なくせ」はクレーマー
☑消費税も仲介手数料もかかる
☑考え方としては、バスや電車の方もいるので車所有者を優遇しないため
☑車の買い替えも考慮して「車庫証明」が取れるかもチェック
☑後から出来ないと言われないようメール等で記録に
☑駐車場無料は家賃に含まれているだけでは？？
☑その分、敷金や礼金の金額も上がってる
☑駐車場の停めやすさを必ず確認！！
☑PMCマンスリーパーキング
という近隣の駐車場を探せるサービスもあります。
こちらで長期の交渉をして２台目駐車場を確保したという相談者もいらっしゃいました。
構造・築年数・専有面積
借りる部屋の建物としての情報
☑火災保険を自分で選ぶ時に必要
☑木造だと火災保険料が高くなる
☑RC造は鉄筋コンクリート造の略称
☑徒歩１分は８０ｍ
☑１畳は1.82405㎡
☑RC造だから防音が高いわけではない
☑音が気になる方は寝室と建物の水道配管が近くないかチェック
不動産の免許番号（数字）等
不動産会社がわかります
☑会社の規模
国土交通省=複数の都道府県で営業
都道府県知事=その都道府県のみで営業
☑会社の経営歴
（１）=開業から５年以内の会社
（３）=開業から１０～１５年の会社
☑新しい会社のメリット・デメリット
・ラインやメール対応、契約書も新しい
・社員が若くてテキトーも
☑長い会社のメリット・デメリット
・取り扱い件数が多い
・社員がお客さんを舐めてテキトーも
物件資料には書かれていないこと
特約・更新料
ハウスクリーニング費用
かぎ交換代
畳の表替え費用
☑「お願い」で交渉は自由
☑「なくせ」はクレーマー
☑サインをしたら契約内容を認めたことになるので基本的に
サインをした特約は有効
更新の時に変更も出来ません。
☑更新料
→ 家主の利益
更新事務手数料
→ 不動産会社の利益
特約：ハウスクリーニング2万を賃借人は支払う
入居者に負担してもらいたい
↓
特約に記載がないと家主負担
↓
ガイドラインでも特約は有効
↓
特約へ記載だから合法です
こちらが強く言う権利は
ございませんので、
むりやり「外せ」
↓
クレーマーです
ご注意ください。
契約後に交渉
↓
レンタルビデオで
「ＤＶＤを３泊４日で借りたけど、すぐに見たので１泊2日の料金に変更して」
スーパーで
「買い物をした後だけど特売の値段に交渉出来る？」
具体的な金額の記載がない特約は無効の可能性が高いです！
事例
具体的な金額は特約に記載している必要はありません。
別紙や添付書類として契約書と一緒であれば有効です。
☑不利な内容は物件資料に記載しなければなりませんが、されていないケースもあるので、自分できちんと確認しましょう。
タイミング的には物件の申込書をもらう時に一緒にひな型をもらうといいですね。
内容を確認してから申込書を出しましょう
でないと
今更キャンセルも出来ないから泣き寝入りしかない。。。
と、なります。
大事なのでもう一度
サインをした特約は有効
定期借家契約
例えば２年間だけ貸しますという契約なら２年間で契約終わりという内容です。
☑イメージはホテルや民泊
☑レオパレスも多い
☑最近は一般にも増えている
☑期限が来たら契約終了
☑期限までに退去しなければならない。
☑立退料は請求できない。
☑再契約してくれるかは貸主次第
☑再契約を更新と表現することもある
☑契約終了日までに荷物も全て出して鍵を返却しなければならない。
☑契約終了日に解約で契約満了。短期解約違約金は発生しない。
解約通知
たまに２か月前までに連絡をするように書かれている場合があります。
この場合、有効になりますのでご注意ください。
短期解約違約金
１年未満で退去した場合、「賃料1カ月分を貸主に支払うものとする」というような内容が多いですが有効です。
こちら側に不利な条件となりますので、この特約が記載しているのであれば、
「不利な特約を容認する代わりに賃料１カ月分をサービス（フリーレント）していただけませんか？それか賃料1,000円下げていただきたいです。」
というように交渉材料として使うことが出来ますね。
手付金・預かり金
物件を一時的に抑えてあげるという名目の逃がさないための営業方法です。
色々な呼び方がありますが、どのような名目であれ、
契約にならなければ全額返金
です。
返金しないという業者とのメールのやりとりをもらえれば、すぐに
悪質業者に登録するくらいの違法行為です。
知ってるだけで出来る一つ上の物件探し
物件を探す前に
自分のこれまでの生活スタイルを見直して見ましょう。
☐ インドア派
☐ 普段から家にいることが多い
☐ 部屋の模様替えをよくする
☐ どちらともいえない
☐ ミニマリスト
☐ 仕事等であまり家にいない
☐ アウトドア派
自分に当てはまるのが上よりなら、お部屋の質を重視、
自分に当てはまるのが下よりなら、お部屋の家賃を重視
がオススメです。
同じ物件・同じ家賃でも生活スタイルで、
と逆の感想になります。
オススメ物件は
大多数にオススメであなた個人にオススメではない
ので、自分が普段していることを思い出すことで自分に合った物件選びが大切です。
賃料の目安の考え方は？
１カ月の収入の1/3を目安とされています。
それを超えると
と、小さな我慢に繋がります。
都心では1/2になるところもありますので、憧れだけで選んでしまうと大変です。