きっかけは一人の相談者から頂いた写真からでした。
最初、読み進めていくと消費増税の案内なのかな？
それなら問題ないなと思っていましたが、６行目にある
「賃料等費用を改定」のところで
と思い、もう一度きちんと読み返すと題名の
「賃料等の改定について」の部分でさらに
となりました。
何度か読み返し、これは
「消費税増税に見せかけて入居者が気づかないように賃料を改定させたいんだ」
と理解いたしました。
まず、普段からこのような文章を読み慣れていないと気付かず、さらに不動産と消費税、両方の法律を知っていないとだまされると思い、ツイートさせていただきました。
騙されないで！！
消費税が増税だからと賃上げを要求する悪徳業者がいます。
そもそも家賃は『非課税』なので、増税を理由は拒否できます。
騙されないで！！！ pic.twitter.com/iqeeGVvDQV
— 【公式】NPO法人の賃貸トラブルたすけ隊 (@NPO71826245) October 1, 2019
まず、題名に「改定」とあり、「改めて決め直す」という意味があります。
賃料の改定には「双方の同意」が必要となりますので、一方的な通知だけでは同意となりません。
消費税について伝えたいなら
「住居以外の消費税についての案内」のような内容であるべきですね。
RTからいただいた良い例 pic.twitter.com/MUBoJklGDU
— 【公式】NPO法人の賃貸トラブルたすけ隊 (@NPO71826245) October 2, 2019
家賃は消費税がかかるの？
居住用の賃料は非課税
実は消費税が開始した３％の時は消費税がかかっていたのですが、１９９１年（２８年前）から非課税になりました。
非課税の対象
・住居用の家賃
・住居用の共益費
・住居用の管理費等
生活の基盤だから特別に非課税の対象と考えるとわかりやすいですね。
なので住居の場合、
「消費税増税だから消費税の額を増額します」
は、非課税なので表現がおかしいです。
だますような表現ではなく、
「消費税の増税で経費が増えたから増額に応じてもらえないか？」
でしたら理解できます。
応じるかは別の問題ですが（笑）
消費税の対象なら増税に応じないといけないのですか？
契約書を確認しましょう。拒否できるケースもございます。
消費税の対象
・店舗
・駐車場
・仲介手数料等
まずは、契約書の金額と条文をチェックするといいですね。
「○○円+税」
当然、応じないといけないですね。
「○○円」
契約書の条文を確認してみましょう。
条文に消費税（公租公課）の内容がなければ、拒否できます。
【実例】
こちらのツイートのおかげで色々助かりました。
ミニテック管理の駐車場を借りていましたが一方的に値上げをくらい、契約書をきちんと読んで+税にはなっていなかったので管理会社に契約書通りに増税前と同じ値段になりました。
気付かずに多く取られている人は沢山いるかもしれませんね。— MOWちゃん🐴 (@MOWchan0710) October 2, 2019
消費税転嫁対策特別措置法で、承諾なく通知ナシで一方的に賃料増額できるの？
「○○円+税」の場合、消費税についてはそうですね。
２枚目のツイートの良い例は通知がいらない所の心遣いとしても良い例でした。
「一方的に賃料増額できる」
これは出来ません！！
賃貸の契約については借地借家法３２条（借賃増減請求権）が適用です。
事業所と住居が一緒の場合
事業所と店舗が一緒の場合もございますが、その場合、事業用の部分は課税の対象になります。
比率については、確定申告等の税金の控除と合わせることが一般的ですが、お世話になっている税理士さんに相談するといいですね。
まとめ【消費税】
・住居の賃料は非課税
・消費税増税を拒否できるケースもある。
・契約書の特約も要チェック。
・消費税の特例でも一方的に賃料増額はムリ
・この内容を１ツイートではムリ！！
・表現が過激だったのは反省してます。
・スマホの電池の減りと通知がすごかった。
９９.３％の人が空気を読んで指摘しなかったアレ
賃料の改定ってどんな考え方？
１枚目の通知文を要約すると、
「消費税の増税に便乗して、この用紙一枚で賃料を改定しよう。なぜなら
・借地借家法３２条（借賃増減請求権）で一方的に変更できない
・契約書の賃料改定の条文にはほぼ（協議の上）の記載あり
・（協議の上）がないと消費者契約法１０条違反の可能性が高い
の３つを知らないだろうな。
送って入金があれば同意したと言えるし、そもそも便乗に気づかないだろう」
と解釈できます。
借地借家法３２条（借賃増減請求権）
契約の条件に関わらず借賃の増減を請求できる。特約があればそれが有効
「請求はできるけど、強制はできないです。」
国土交通省 賃貸住宅標準契約書（改訂版）第４条３
協議の上、賃料を改定することが出来る。
「協議がうまくいかなければ強制はできない、ほぼ全ての契約書に記載があります」
消費者契約法第１０条
消費者の利益を一方的に害するもは、無効とする。
「（協議の上）をなくしたら借りてる方の利益を害するよね？」
協議がまとまらなかったらどうなるの？
結論としては、裁判所が判断します。
いくら家主が消費税増税で賃料増額したくても、借りてる方が老朽化で賃料減額したいという双方の主張がぶつかったらどっちの主張が正しいの？？
となるからです。
協議の上でまとまらない場合、裁判したり調停で判決が無ければならず、家主や不動産側が勝手に判断してはいけません。
契約更新してもらえなかったり出て行けってならない？
契約の種類と契約書の中身と特約で変わってきます。
定期借家契約
いつからいつまでと期限が決められている契約なので、更新は家主次第で理由もなく拒否できます。
ただし契約の終わりが決まっていても借地借家法３８条２項書面という
「あと６ヶ月で契約が終わりますよ」
って内容の書類を家主か不動産会社が送らなければなりません。
これがないと、次に紹介する普通賃貸借契約という入居者に有利な契約に自動的になりますので、退去しなくても問題ありません。
普通賃貸借契約
最近は２年間で更新を求めていることも多いですが、いつまでも入居者の都合で住める契約です。
この契約の場合、家主側が入居者に出て行ってほしい場合、正当事由が必要となります。
正当事由
家主側の都合で住んでいる入居者の生活に負担を強いるので、
「家賃の増額に応じないから出て行って。」
「家族が使うからでていって」
は出来ません。
「老朽化だから」
と言葉だけでもダメです。
「ちゃんと建物の調査書等を出してください。」
「それでも出て行って欲しいなら立退料を支払ってください。」
となります。
「賃料の増額に応じないなら契約更新は拒絶だ～」
は、通用しないということですね。
まとめ【賃料の改定】
・賃料の改定には双方の合意が必要
・家主は賃料を下げたくないし、借りてる人も賃料を上げたくない。
・結果、ほとんどはいつまでも契約書の通りになる。
・賃料増額に応じない理由では更新拒絶ムリ。
・ここまでを２ツイートではムリ！！！
「１００いいね」以上の、タメになる相手側への対策ツイート３選
①相手側に騙されないために
上から目線で丸め込まれてしまうかも、、、
非課税と認めてもコスト増で今までの家賃ではムリとか言われたりしませんか？
逆に、
「消費増税で家庭の支出が増えたので減額をお願いしたい」
と伝えても
「それはそちらの都合で契約書通りです。」
と言われそうはありませんか？
賃料の改定には双方の同意が必要です。
気を付けて欲しいのは、支払ってしまうと
「同意したから払ったんでしょ？」
と詐欺みたいなことを言われるケースも多いですので注意が必要です。
って意思をはっきり示すことが大事ですね。
②強く来られた時の対応法
と強気にこられたら負けちゃいそう。。。
それは法律違反になりますので、まともな相手側ならしてきません。
まともでないと感じたら、すぐに録音や動画を撮ることをオススメします。
③相手側への返事（実例）
こんな物件に住みたかった！！実例３件
当法人としても
「賃料増額=悪徳」
ではなく、
「消費税に便乗してわからないように値上げ=悪徳」
と、一部の業者に対して批判をしています。
良い不動産もたくさんある実例です。
条件付きで賃料据え置き交渉
ただ、長く住んでもらっているのであと２年住んでもらえるならそのまま賃料据え置きでも良いと考えてます。
短期で解約だと増額予定分を負担していただきたいがいかがですか？」
って言われました。
家賃の請求書に宝くじ
子どもに誕生日プレゼント
入居申込書をチェックしてたと教えていただいたときに、この物件を選んでよかったと感じました。
付加価値ってこういうことなのでしょう。
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