それぞれの意味はある程度分かりますが、交渉できるのか拒否していいのかの判断がわかりません。
物件資料ではわかりにくいですよね。
基本的に判断基準はひとつです。
☑交渉と拒否の
判断基準
☑交渉の項目と
注意点
☑拒否の項目と
対応方法
☑他にも押さえたい
ポイント
交渉と拒否の判断基準
ざっくりですが、
☑契約書に記載あり
・家主側の権利
・交渉は出来るが
拒否はできない
☑契約書に記載なし
・入居者の権利
・交渉しなくても
拒否できる。
となります。
契約書が全てですね
交渉の項目と注意点
わかりました。
交渉＝お願い
だと思いますが、どの項目が交渉できるのでしょうか？
①敷金
②礼金
③仲介手数料
④火災保険
⑤家賃保証会社
⑥清掃代・畳代等
⑦更新料・更新事務手数料
等があります。
物件資料から分かる交渉項目
はい。
①敷金
（預かり金・保証金）
②礼金
（敷金償却・美装金）
減額の交渉
③仲介手数料
0.5ヶ月分→０に交渉
④火災保険
保険を選ぶ交渉
⑤家賃保証会社
保証人を付けるから
保証会社なしの交渉
物件探しの判断材料ですね。
でもこれだけで判断してはいけません。
物件資料では分からない項目
⑥清掃代・畳代等
⑦更新料・事務手数料
は、どこで確認するのですか？
契約書でしか
確認出来ません！
注意が必要なのが、
「家主側が負担しなければならない費用を入居者に請求」
と、入居者に不利な条件は物件チラシで記載しなければならないルールがあります。
でも、広告掲示法違反があることと契約書の特約に記載があってサインしてしまったは別問題です。
サインをしたならその特約や費用は負担しなければなりません。
広告はあくまで広告、契約は契約書が全てです。
対策として物件の仮審査をしたタイミングで契約書ひな型をもらって確認することをオススメいたします。
申込後でないと契約書はもらえないのでしたら、特約の条文がないかの確認だけでもしておくと良いですね。
広告掲示法違反でも不動産協会から注意されるだけで契約が無効になることはありません。
そうなのですか？
契約当日にしか特約がわからなくてサインしてもですか？
ご自身の判断でサインをしたのなら言い訳にしかなりません。
そうならないために敷金や礼金と同じ感覚で件探しの判断材料として
契約書の特約を
事前に確認
することが大事になってきます。
自分でキャンセル出来るのに、特約や費用にサインをしたのなら後から変更することも出来ません。
拒否の項目と対応方法
「契約書は必ず事前に確認」
がすごく大事ですね。
拒否できる項目はどのようなものがありますか？
交渉項目以外のほぼ全部です。
オプションや商品で買わされるものは拒否していただいて問題ありません。
①消臭抗菌施工
②室内消毒料
③浴室コーティング
④光触媒コーティング
⑤簡易消火器
⑥SAT１１９
⑦浄水器
⑧安心入居サポート
等があります。
①②③④⑦
ホームセンターに1/3以下で売ってます。
欲しいと思ったら自分で買いましょう。
「自分で買うので大丈夫です」
「ネットで半額以下で売ってるのでそこで買います。」
⑤⑥
消火器等の設備は家主が用意するもので入居者がするものではありません。
「消火器は建物設備ですが、なぜ入居者に負担させるのですか？」
「建物に消火器は消防法で設置義務ですよね？」
⑧
24時間電話が繋がるだけで
対応してくれるわけではありません。
夜中に電話を受けるだけで対応してくれないなら必要ありません。
メールなら24時間伝えられます。
「電話受付だけでなく、夜中に水道業者やカギ屋さんが対応してくれるのですか？」
「そもそもメールなら24時間送れるし、電話も警備会社に繋がりますよね？」
拒否の対応方法
現在、考えている物件の見積もりにも含まれてました。
でも担当から
「こちらは契約の条件になっています。」
と言われたのですが、、
契約書の特約等に記載がない限り強制は出来ません。
口頭だとテキトーな説明をされますので、
「消臭等のオプションが契約書のどの条文に記載があるのか教えてもらえますか？
不動産協会や消費者センターへ強制できるのか確認いたします」
のように、メールで証拠を残しながら指摘してみてはいかがでしょうか？
ありがとうございました。
交渉は以前の記事でしてますので、拒否の項目を伝えてみます。
ありがとうございました。
ーーー数日後ーーー
記録が大事！事例
記載がないのに強制すると強要罪、独占禁止法違反に当たるとアドバイスをいただいてます。
任意で加入しないなら申込が受け付けられないということです。
泣き寝入り
メールで
記載がないのに強制すると強要罪、独占禁止法違反に当たるとアドバイスをいただいてます。
任意で加入しないなら申込が受け付けられないということです。
先のメールで「必ず」と記載があります。
虚偽の説明で加入させようとしたのであれば詐欺にもなるそうです。
先のメールは証拠として記録させていただきます。
担当変わりまして○○と申します。
説明の中で表現の間違いがあったようで申し訳ございません。
当社では消臭は任意となっております。
強要も虚偽の説明でもなく表現の細かいミスですので勘違いさせてしまい大変申し訳ございませんでした。
任意ですので、初期費用から削除させていただきます。
よろしくお願いします
他にも押さえたいポイント
賃料の賃上げについて
甲及び乙は、次の各号の一に該当する場合には協議の上、賃料を改定することができる。
強制は出来ません。
経済事情の変動により賃料が不相当となった場合、乙は協力しなければならない
経済事情の変動で不相当だという判断を家主や不動産会社がすることは出来ません。
協議の上と一緒なので裁判所の判断が出るまでは応じる必要はございません。
甲は乙の承諾なく賃料を増減をすることが出来る。
消費者契約法１０条違反だと断言できます。
一方的に不利な条項として無効となり一般契約書の内容で判断されるとなります。
消費者センターや法テラスへ相談するといいですね。
「勝手に引き落とし額が変わったり保証会社にかけられたら？」
架空請求や強要罪といった犯罪行為です。
訴訟も視野に弁護士に相談して被害届を出せるほどの内容です。
増額分を支払ってしまうと
「払ったんだから承諾したでしょ？」
という主張をしてきますので、落ち度が無いようにしておくことが大事ですね。
退去の連絡について
乙は、甲に対して少なくとも①１カ月前に解約の申入れを行うことにより、本契約を解約することができる。
②日割り計算はしないものとする。
①１カ月前が一般的ですが、２ヶ月前のパターンもあります。
３カ月前までは有効という裁判の判例もありますね。
②記載があれば日割りでは戻ってきません。
逆に記載がないのに日割り計算をしないのはおかしいです。
更新料や事務手数料を確認
更新時には更新料１カ月分を入居者は負担する。
契約書に記載があるのであれば負担しなければなりません。
強制で削除してもらうことも、更新時に変更することもできません。
「敷礼０でも更新料に更新事務手数料がかかるなら、敷金が１カ月あるけど更新料がかからない物件にしよう」
のように敷金や礼金と同じ感覚で物件探しの判断基準として考えるといいですね。
サインをした後で交渉しようという考えは
「ＤＶＤを３泊４日で借りたけど、すぐに見たので１泊2日の料金に変更して」
というクレーマーと同じ行為となるのでご注意ください。
清掃代等の負担について
ハウスクリーニング費用（40,000円）を退去時に支払うものとする。
具体的な金額の記載があるなら負担となります。
家主が負担するものを請求するのは自由なので強制で削除してもらうことも、更新時に変更することもできません。
契約書に記載がないと
ガイドライン通りで
家主負担
↓
家主は負担したくない
入居者負担を条件で
募集
↓
ガイドラインも特約で
だったらOK
の流れですね。
「敷金礼金なしだけど退去時に40,000円は必ずかかるなら敷金１カ月で特約がない物件を選ぼう」
のように敷金や礼金と同じ感覚で物件探しの判断基準として考えるといいですね。
サインをした後で交渉したいというのは
「スーパーで買い物をした後に特売の価格にして」
と交渉するのと一緒です。
「ここのスーパーは高いから他の店にしよう」
と他の不動産会社の物件を選んだ方がいいですね。
まとめ 交渉？拒否？見極め方
☑交渉と拒否の
判断基準
契約書が全て！
☑交渉の項目と
注意点
交渉=お願いの
姿勢が大事！
☑拒否の項目と
対応方法
オプションや商品なら
ほぼ拒否OK
☑覚えておきたい
契約書のポイント
賃上げ
退去の連絡期間
更新料
ハウスクリーニング特約
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