不動産 豆知識

立ち退きの全知識!状況別に事例や対策・対応方法を紹介

相談者
相談者
退去するように言われましたが立退料ってもらえないのでしょうか?
相談者
相談者
貸主側の言い訳が通用するのか分かりません。
相談者
相談者
立退料の相場ってどれくらいですか?
たすけ隊
たすけ隊

一番大事なことは、中身も確認しないでサインをしたらダメ!

その時点でどんな不利な条件でも認めたことになりますので立退料以前に話は終わっています。条件通りに対応しなければなりません。

立退料をもらえる?

相談者
相談者
まずは自分が立退料をもらえるかがわかりません。
たすけ隊
たすけ隊
判断するポイントは2つです。

立退料がもらえるか判断をする

立退料がもらえるかの判断基準は、貸主が希望して退去して欲しいという内容なら例外の2つ以外なら全てもらえます。

家賃滞納や無断ペット飼育などの契約違反

契約書が定期借家契約

家賃滞納や無断ペット飼育などは退去の理由がそもそも契約を違反なので対象外です。またホテルやレオパレスのような定期借家契約は期限がきたら契約終了という内容ですので立退料はもらえません。

契約違反などではない場合には契約書の一番最初のページの契約書の題名を確認しましょう。普通賃貸借契約と書かれていれば定期借家契約ではありません。

また、定期借家契約は契約書も特殊ですが別紙で38条2項書面という期限が来たら退去になるという覚書にサインがあるので判断しやすいのではないでしょうか?

上記の例外を除いた普通に生活をしていて家賃を支払ってきた方なら立退料はもらえます。

立退料は請求出来るで自動的にもらえない

立退料をもらえる立場でも自分で立退料を請求出来るだけで貸主側が勝手にくれるわけではありません。

貸主側は当然費用を抑えたいので色々な理由をつけてお金を渡さないようにしてきますが家賃を支払っているので退去する必要はありませんし、退去を強要されることも認められていません。

また、立退料をもらったとしても半年は退去しなくても良いという法律もありますので

まずは落ち着いて情報収集

をしましょう。

弁護士が出てきても退去通知がきても大丈夫です。法律で入居者は大事に守られています。

立退きの理由別の考え方と対応方法

相談者
相談者
自分にきた立退きの場合ってどうなの?

たすけ隊
たすけ隊

立ち退きの理由別に返答方法で指摘するポイントは変わりますが共通するのは

  • やりとりを絶対に手紙やメールで記録に残す
  • 電話や会うことはしない

 

が大事になってきます。

内容別の良くある立退き理由と対策

理由が無く退去通知だけがきた

ただ、用紙で退去をするよう案内がくるケースで理由について記載がなく半年後に退去してくださいという内容が多いですが、大事なのは「お願い」であって「命令や決定」ではないということです。

相手側
相手側
入居者にわかりにくいように立退料などの請求が出来るということを伝えずにそのまま退去して欲しいというお願いをあたかも命令や決定のような表現で連絡したら退去してくれるかも

という内容なので、まずはご自身の主張を伝えましょう。その場合には必ずメールや手紙など記録に残すことが大事です。

相談者
相談者

契約書が普通賃貸借契約で賃料の滞納などはありませんので家主都合の立退きだと判断し、立退料○○ヶ月分を請求します。

また立退料の提示がなく、あたかも契約解除が決定のような記載をする御社とのやりとりは今後すべてメールや手紙など記録に残します。

など、参考にメールを送って立退料の支払いがないと退去しないという意思を伝えましょう。

手紙一枚で退去させようとする姿勢に注意が必要です。このやり方で立退きを迫ってくる場合、悪質な場合が多く特に注意が必要で電話などでのやりとりは絶対におすすめしません。

これは弁護士であっても一緒で絶対に記録に残すようにメールや手紙で対応しましょう。話をしてしまった場合にはメールでやりとりをすることを伝えるか録音しましょう。

立ち退きを何度も経験している業者や弁護士を相手に話し合いではご自身に不利な条件を提示されかねないことからも出来るだけ合わずに書面やメールで確認することが大前提です。

気持ち的に時間をかけて落ち着いてから判断を伝えることができるのでパニック状態やその場で返事をしないといけないようや空気、相手側の説明が虚偽やテキトーなのかを判断することができます。

法律で定める半年前告知で退去してください。

借地借家法27条を根拠として提示するケースですが、これは法律の一部だけを切り取って書いてあるだけで、正しくありません。

借地借家法27条
  1. 半年前の告知
  2. 立退料などの補填

の2つが必要

相手側
相手側
法律に書かれている2つの中から都合の良い❶だけを書いてあたかも詐欺のような記載方法で勝手に騙されて退去して欲しい。

返事がなければそのまま内容を認めた・返事をしないのが悪いと言いがかりをつけよう

という内容なので、まずはご自身の主張を伝えましょう。その場合には必ずメールや手紙など記録に残すことが大事です。

相談者
相談者

借地借家法28条で立退料を請求出来るとありますので貸主都合の立退きだと判断し、立退料の○○ヶ月分を請求します。

また立退料の提示がなく、あたかも騙すような記載をする御社とのやりとりは今後すべてメールや手紙など記録に残します。

など、参考にメールを送って立退料の支払いがないと退去しないという意思を伝えましょう。

法律通りで正しい立退きだと勘違いさせる詐欺のような貸主側には注意が必要です。このやり方で立退きを迫ってくる場合、悪質な場合が多く特に注意が必要で電話などでのやりとりは絶対におすすめしません。

これは弁護士であっても一緒で絶対に記録に残すうようにメールや手紙で対応しましょう。話をしてしまった場合にはメールでやりとりをすることを伝えるか録音しましょう。

立ち退きを何度も経験している業者や弁護士を相手に話し合いではご自身に不利な条件を提示されかねないことからも出来るだけ合わずに書面やメールで確認することが大前提です。

気持ち的に時間をかけて落ち着いてから判断を伝えることができるのでパニック状態やその場で返事をしないといけないようや空気、相手側の説明が虚偽やテキトーなのかを判断することができます。

契約更新時にで契約満了で退去通知がきた

定期借家契約で無い場合、契約更新とは更新料を取る・契約内容の確認の意味合いしかなく、契約満了という考え方ではなく、契約満了で更新が出来ないという内容であれば嘘ですので応じる義務はありません。

相手側
相手側
普通賃貸借だと契約違反がないと契約拒絶など出来ないが知らないならそのまま出て行ってくれるかもしれないから騙すような書面で試してみよう

という内容なので、まずはご自身の主張を伝えましょう。その場合には必ずメールや手紙など記録に残すことが大事です。

相談者
相談者

契約は普通賃貸借契約ですので更新をしないと貸主が強要できる内容ではありません。

貸主都合の立退きだと判断し、立退料の○○ヶ月分を請求します。

また立退料の提示がなく、あたかも契約満了で退去するかのような記載をする御社とのやりとりは今後すべてメールや手紙など記録に残します。

など、参考にメールを送って立退料の支払いがないと退去しないという意思を伝えましょう。

契約満了だと勘違いさせる詐欺のような貸主側には注意が必要です。このやり方で立退きを迫ってくる場合、悪質な場合が多く特に注意が必要で電話などでのやりとりは絶対におすすめしません。

これは弁護士であっても一緒で絶対に記録に残すうようにメールや手紙で対応しましょう。話をしてしまった場合にはメールでやりとりをすることを伝えるか録音しましょう。

立ち退きを何度も経験している業者や弁護士を相手に話し合いではご自身に不利な条件を提示されかねないことからも出来るだけ合わずに書面やメールで確認することが大前提です。

気持ち的に時間をかけて落ち着いてから判断を伝えることができるのでパニック状態やその場で返事をしないといけないようや空気、相手側の説明が虚偽やテキトーなのかを判断することができます。

老朽化が原因だと言われた・書かれていた

老朽化が原因であってもそのまま退去する義務はなく、立退料を請求できます。

さらに、老朽化を判断するのは裁判所や調停員で弁護士や管理会社・貸主ではありません。

相手側
相手側
本当は老朽化でも立退料は請求できるけど老朽化が原因なら立退料は出ないと勘違いさせるように伝えてみよう。これで退去してくれたらラッキー

相手側
相手側
弁護士
老朽化で退去をお願いします。立退料は出ません。

(貸主が言っていることを代わりに言っているだけで不動産鑑定士でもないので根拠はありません。また貸主が立退料を出したくないという希望を伝えているだけで立退料を請求できることを教えません。)

という内容なので、まずはご自身の主張を伝えましょう。その場合には必ずメールや手紙など記録に残すことが大事です。

相談者
相談者
老朽化が原因でも貸主都合の立退きですので立退料を請求します。

合わせて、管理会社や弁護士であっても裁判判決等でない場合、強要出来ないはずですがどのような理由で老朽化が原因だと判断したかと立退料が出ないという根拠について書面で提示ください。

など、参考にメールを送って立退料の支払いがないと退去しないという意思を伝えましょう。

弁護士は貸主の代理をする権利はあっても裁判官の代わりをする権利はなく、不動産鑑定士でもないなら老朽化を判断することも出来ません。

このように自分の都合の良い情報だけを勘違いさせるような発言を話し合いでされたら素人がその場で判断することはとても難しいです。

立ち退きを何度も経験している業者や弁護士を相手に話し合いではご自身に不利な条件を提示されかねないことからも出来るだけ合わずに書面やメールで確認することが大前提です。

これは弁護士であっても一緒で絶対に記録に残すうようにメールや手紙で対応しましょう。話をしてしまった場合にはメールでやりとりをすることを伝えるか録音しましょう。

気持ち的に時間をかけて落ち着いてから判断を伝えることができるのでパニック状態やその場で返事をしないといけないようや空気、相手側の説明が虚偽やテキトーなのかを判断することができます。

貸主が変わったので退去してください。

貸主が失踪したりなどして競売の結果として新しい貸主に代わった場合には6ヶ月以内に退去しなければなりませんが、普通に不動産会社などを通して買った新しい貸主であれば立退料を請求出来ます。

相手側
相手側
本当は立退料を請求されたら払わないといけないけど、貸主が変わるだけで立退料をもらえないと勘違いさせるような内容で案内しよう。これで退去してくれたらラッキー

という内容なので、まずはご自身の主張を伝えましょう。その場合には必ずメールや手紙など記録に残すことが大事です。

相談者
相談者
競売以外で貸主が変わった場合は前契約内容が引き継がれるだけで無条件で退去する義務はなく、立退料を請求いたします。

合わせて、管理会社や弁護士であっても裁判判決等でない場合、強要出来ないはずですがどのような理由で貸主変更で強制退去させようとしたのか根拠について書面で提示ください。

など、参考にメールを送って立退料の支払いがないと退去しないという意思を伝えましょう。

弁護士は貸主の代理をする権利はあっても裁判官の代わりをする権利はなく、不動産鑑定士でもないなら老朽化を判断することも出来ません。

このように自分の都合の良い情報だけを勘違いさせるような発言を話し合いでされたら素人がその場で判断することはとても難しいです。

立ち退きを何度も経験している業者や弁護士を相手に話し合いではご自身に不利な条件を提示されかねないことからも出来るだけ合わずに書面やメールで確認することが大前提です。

これは弁護士であっても一緒で絶対に記録に残すうようにメールや手紙で対応しましょう。話をしてしまった場合にはメールでやりとりをすることを伝えるか録音しましょう。

気持ち的に時間をかけて落ち着いてから判断を伝えることができるのでパニック状態やその場で返事をしないといけないようや空気、相手側の説明が虚偽やテキトーなのかを判断することができます。

貸主側のよくある言い訳

○○だから退去して欲しい

お願いされているだけですので応じる義務はありません。

相談者
相談者
立退料をもらえるなら退去します。

と、立退料が出ない状態で退去を認めたと誤解されないように伝えましょう。記録に残すために必ず後からでもメールや手紙で同内容を送りましょう。

立退料は出ません

立退料を出さないならこれまで通り賃料を支払って住んで問題ありません。

相談者
相談者
立退料が出ないなら退去はしません。出すとなったら再度ご連絡ください。

と、立退料が出ない状態で退去を認めたと誤解されないように伝えましょう。記録に残すために必ず後からでもメールや手紙で同内容を送りましょう。

古くなっているのは見て分かるでしょ?

建物の対応年数が過ぎてます。

古くなっていても立退料は請求出来ます。また、補修をするのは貸主の義務でありその分の賃料を支払っているので応じる必要はありません。例えると

相手側
相手側
TSU〇AYA
レンタルDVDが古くなって見えなかったですか?買い替えるのにお金かかるのでレンタル料金は返金しませんがあきらめてください。

が近いでしょうか?

相談者
相談者
立退料が出ないなら退去はしません。出すとなったら再度ご連絡ください。

と、立退料が出ない状態で退去を認めたと誤解されないように伝えましょう。記録に残すために必ず後からでもメールや手紙で同内容を送りましょう。

半年前に退去の通知をしました。

通知だけで退去にはなりませんので応じる必要もありません。今からでも立退料を請求しましょう。

相談者
相談者
半年前の通知だけで立退きは認められません。立退料が出ないなら退去はしませんので出すとなったら再度ご連絡ください。

と、立退料が出ない状態で退去を認めたと誤解されないように伝えましょう。記録に残すために必ず後からでもメールや手紙で同内容を送りましょう。

半年以内に出ていけ

強要と脅迫などの犯罪行為です。その場では仕方なく認めてもいいので逃げましょう。後からでも

相談者
相談者

〇月〇日に〇〇さんから○○と脅迫を受けましたのでそれを記録に残すためにメールし、警察や法テラスに相談させていただきました。

今後同様の内容があった場合には録画など記録に残した上で警察への被害届の証拠とします。また脅迫されてムリやり承諾した内容については無効を主張します。

今後も○○さんからの脅迫などが怖いので関わらないようにすべてメールか手紙のみでお願いします。

守られない場合や脅迫が続く場合には立退料の請求金額を増額させていただきます。

などを参考に送ってすぐに法テラスや警察へご相談ください。そのまま放置が状況を一番悪化させるので警察や弁護士から注意や手紙を送ってもらえるだけでも脅迫されるリスクを減らせます。

貸主側の嫌がらせ例と対応方法

貸主が契約違反といいがかり

問題を起こしていないのに悪者扱いして退去させようという対応です。

相手側
相手側
生活音がうるさい。
相手側
相手側
ゴミの捨て方が~

というような場合、管理会社も貸主側の見方をするケースが多いです。大事なのは記録に残すことと、

相談者
相談者

〇月〇日に立退きをするよう案内があり、立退料を請求した後から○○という嫌がらせやいちゃもんなどの誹謗中傷をされるようになったので記録に残すためにメールいたします。

また、管理会社に置かれてはきちんと対応しない場合、貸主側の誹謗中傷の共謀だと判断し、守られない場合や嫌がらせが続く場合には立退料の請求金額を増額させていただきます。

〇月〇日に警察へ相談させていただきます。

など、事実を細かく記載した上で貸主と管理会社がいれば両方に送り、すぐに法テラスや警察へご相談ください。

そのまま放置が状況を一番悪化させるので警察や弁護士から注意や手紙を送ってもらえるだけでも嫌がらせリスクを減らせます。

また、嫌がらせが続く場合には、賃料の供託という方法があります。

相談者
相談者
嫌がらせが無くなるまで法務局に賃料を預かってもらおう

という方法で警察や法テラスと合わせて守ってくれる方法です。

管理会社が契約違反といいがかり

問題を起こしていないのに悪者扱いして退去させようという対応です。

相手側
相手側
生活音がうるさい。と報告があるので~
相手側
相手側
貸主が言っているので~

と管理会社が「貸主が言ってるから伝えているだけ」という言い訳などをしてくるケースです。

相談者
相談者

〇月〇日に立退きをするよう案内があり、立退料を請求した後から○○という嫌がらせやいちゃもんなどの誹謗中傷を管理会社からされるようになったので記録に残すためにメールいたします。

管理会社が今後、事実でない嫌がらせを継続した場合、貸主側の誹謗中傷の共謀行為を実行したと判断します。

貸主側には立退料の請求金額を増額、管理会社には都道府県の不動産課へ不法行為の報告と慰謝料の請求をいたします。

〇月〇日に警察へ相談させていただきます。

など、事実を細かく記載した上で貸主と管理会社がいれば両方に送り、すぐに法テラスや警察へご相談ください。

そのまま放置が状況を一番悪化させるので警察や弁護士から注意や手紙を送ってもらえるだけでも嫌がらせリスクを減らせます。

また、嫌がらせが続く場合には、賃料の供託という方法があります。

相談者
相談者
嫌がらせが無くなるまで法務局に賃料を預かってもらおう

という方法で警察や法テラスと合わせて守ってくれる方法です。

賃料を受け取らずに滞納扱い

貸主側が賃料を受け取らずに滞納だと言いがかりをつけて契約違反の理由にしようとするケースです。

こういったケースを解決するために法務局で賃料を受け取らない貸主に代わって預かり、滞納をしていないということを記録に残す

供託

という、トラブルが解決するまで法務局が賃料を預かってるから滞納には当たらないということを公的に記録に残す方法です。

滞納していないので契約違反には当てはまらずに貸主側が賃料を受け取らなかったという事実まで記録に残るので立退料を請求する時に有利になります。

立退料の相場と考え方

相談者
相談者
これから立退料を請求しようと思うのですがいくら請求できるのですか?
たすけ隊
たすけ隊
自分で決めてOKです。

立退料の決め方

自分が納得する金額という点が大事で、たすけ隊や貸主など他人に決められることはありません。

相談者
相談者
これまで貸主にもお世話になったから3カ月分でいいや
相談者
相談者
自分は次の契約金の賃料6ヶ月分を出してくれるなら退去してもいいかな
相談者
相談者
貸主側の立退きの仕方が騙すようなやり方や入居中に修理を放置されたから12カ月分を請求しよう

など、これまでの貸主側や管理会社の対応で判断して良く、根拠も必要ありません。自分の生活基盤の家を追い出されるのだからそれだけの補償があれば立退きを受けても良いと思える額を請求しましょう。

立退料の相場

契約者それぞれなので相場通りである必要はありませんが多いのが

  • 次の契約にかかる契約金
  • 引っ越し業者費用

の合計で賃料の約5~8ヶ月分が平均です。

これはお互いに協力的に話会いができた場合の相場であり、貸主側が虚偽で騙したり嫌がらせをして裁判までなった場合には数十カ月分の判決が多いです。

虚偽や嫌がらせをした場合に入居者側が納得することが難しくなるという判断だと考えられます。

逆に入居者が滞納を繰り返していたり、騒音をしたなどの迷惑行為が認められると金額が少なくなることもあるので普段の生活態度がとても大事です。

もしも、貸主側が嫌がらせで迷惑行為をしたという嘘を放置していると裁判で自分がしていないことを立退き減額の原因にされかねませんので供託や法テラス・警察など第三者が入るように記録に残すことがとても大事になります。

立ち退きを「請求」という意味

立退料を貸主側に請求をすることは出来ますが強要することはできません。

相談者
相談者
立退料〇ヶ月を請求します。
相手側
相手側
では、立退きを辞めます。

ということは当然ありますので立退きを求めない相手側にお金を請求することは出来ません。

これまで通り、普通に生活をして時期がきて自分が退去すると判断したのなら立退料をもらうことなく退去となります。

相手側が退去して欲しいという意思に応じるから立退料を請求できるのであって自分で退去する意思があるなら出来ません。

立ち退きの条件を判断

相談者
相談者
貸主側から立退きの条件ってどんな内容がありますか?

たすけ隊
たすけ隊

合意した内容には応じなければなりません。

決まりがないので自分に不利な条件が追加されてないか隅々までチェックをしましょう。

合意前に引越し先を決めたらダメ

条件も決めずに自分で勝手に引っ越し先を決めて契約をしてしまうと

相手側
相手側
こちらは立退きの条件を決めてないのにご自身で引越しを決めたので立退料の支払いはありません。

となりかねません。予定で決まっていないのに自分で退去すると決めたのであれば相手側の主張の通りです。必ず覚書など書面で決めた後に次の引越し先を決めましょう。

立ち退きの期間

期限を決めたらその期間内で退去しないといけません。

法律などの半年という期限にこだわる必要はありませんのでご自身が余裕を持って次の家を決められると思う期限を決めましょう。

立退料をもらうタイミング

多いのが退去した日に立退料をもらえるという条件です。鍵を返却した時にお金をもらえるという考え方は当然ですが、その条件では入居者が次の契約金や引っ越し費用を立て替えなければならないことになります。

「賃借人が次の物件が決まった時に新物件の契約金明細及び退去日が決定した退去届・引越し業者への支払い見積もり書提示を条件に立退料〇〇円から賃貸契約金及び引越し料金を〇日以内に貸主側が先払いするものとする。賃借人は先払いした立退料を他に利用することや追加で契約金を請求しないことを誓約する」

というような意味合いの条件を追加してもらえると負担が減るのでおすすめです。

立退料の金額

支払いのタイミングで思っていた金額と違うということが無いように賃料の〇ヶ月分という表記ではなく、〇円と記載があるか確認しましょう。

相談者
相談者
賃料に共益費と駐車場料金が含まれていない

と、ご自身が誤解しても賃料と記載がある以上、間違いはありません。

原状回復の有無と敷金の返金

建物取り壊しなど老朽化が原因の場合は建物を壊すのでクリーニングなどの必要がありません。預けている敷金が全額戻ってくるのか確認しましょう。

取り壊すのでクリーニングが必要ないとしても残置物があったら処分しなければならず、余計な費用を請求される可能性がありますので注意しましょう。

普通に家族が住む予定の立退きの場合には一般的な退去と同等の現状回復が必要になります。

立ち退きの全知識 まとめ

たすけ隊
たすけ隊
最後に、この記事の要点をまとめておきます
この記事のまとめ
  • 契約違反と定期借家契約以外は立退料をもらえる
  • 立退料は請求できるだけで勝手にもらえない
  • 立ち退きの条件や金額を決めるのは自分
  • 合意をしてから立退きは始まるからあせらない