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立退きの基本知識!絶対に知っておきたい損をしない対策

立ち退き 基本知識
相談者
相談者
管理会社から、

 

「老朽化で出て行って欲しい。

老朽化だから立退料はでない。

退去の用紙にサインをして欲しい」

 

と、連絡があったのですが応じないといけないのでしょうか?

たすけ隊
たすけ隊
まずは大変でしたね。

とても不安だったかと思われます。

 

こちらの用紙にはサインされたのでしょうか?

相談者
相談者
まだです。

たすけ隊さんに相談してからと思って訪問を断りました。

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定期借家契約かどうかの確認

たすけ隊
たすけ隊
何よりです。

サインをしてしまったら不利な条件でも、認めたことになりました。

 

まずは契約書をチェックしましょう。

立ち退きに応じないといけないパターンはとても少ないです。

相談者
相談者
どんな場合ですか?
たすけ隊
たすけ隊
契約書や表紙に、

定期借家契約

ってありますか?

 

立退きではなく

「期限付きの契約」

ですので、契約満了で退去となります。

再契約は家主側の気分次第です。

例えば
相手側
相手側
来年から親戚が住むから出て行って
相手側
相手側
家賃を上げるなら再契約してもいいよ

たすけ隊
たすけ隊
が、通用します。

入居者に都合が悪い契約ですので、物件探しの時に確認しておかないと大変です。

 

競売で家主が変わったか確認

相談者
相談者
なるほどですね。

普通賃貸借契約と書かれているので該当しないみたいです。

他にチェックするところはありますか?

たすけ隊
たすけ隊
もうひとつ、

競売で家主が変わった場合です。

この場合は、半年前に通知をするだけで退去を強制できます。

立退料はもらえません。

ざっくり解説

借金で差し押さえされたアパートを競売で落札した新しい家主さんは入居者を追い出すことが出来ます。

入居者には気の毒だけど競売で落札した新しい家主さんは、落札以前の契約を考慮する必要がないのです。

 

老朽化の根拠が正しいか確認

証拠は不動産鑑定だけ!

相談者
相談者
今回、家主は変わってないです。

老朽化だと言われた場合はどこに注意するのでしょうか?

たすけ隊
たすけ隊
「老朽化だから出て行って」

言われただけでしたら応じる必要はありません。

☑老朽化しているという不動産鑑定士の結果

☑裁判所の判決等

☑入居者が納得する立退料

 

で、初めて成立します。

調査もしてないのであればなんの根拠もないですので、応じる必要はありません。

事例
相手側
相手側
建物が老朽化だから出て行って
たすけ隊
たすけ隊
根拠がないので断ってOK

 

相手側
相手側
見たら古いの分かるでしょ?
たすけ隊
たすけ隊
感覚は根拠にならない!

 

相手側
相手側
建物の耐用年数が過ぎたから
たすけ隊
たすけ隊
耐用年数では判断はされません!

 

相手側
相手側
古いと判断しました。
たすけ隊
たすけ隊
あなたは不動産鑑定士ですか?

資格もない判断に根拠はない!

 

相手側
相手側
改築するから更新は認めない
たすけ隊
たすけ隊
借りる権利はとても強いので認めないことは出来ません。

 

相手側
相手側
立退料は出ません。
たすけ隊
たすけ隊
出さないなら退去する必要がありません。

これまで通りでOK

 

半年前に告知はどうなの?

相談者
相談者
法律で半年前までに通知すれば良いとあるみたいですが。
たすけ隊
たすけ隊

はい。
借地借家法27条です。

この法律には続きがあります。

28条をざっくり解説

6ヶ月前に解約の通知と共に正当な理由が必要であり、賃貸人は正当事由なくして解約は出来ない

 

とてもかんたんに

☑半年前に連絡

☑立退料等

両方ないと強制して退去させることは出来ません!

たすけ隊
たすけ隊

家主に都合が悪い法律だからでしょうか。

Wikiには常に削除依頼がきていますね(笑)

事例
相手側
相手側
半年前に通知しました。
たすけ隊
たすけ隊
通知だけでは足りません。

 

相手側
相手側
半年後に出ていけ!
たすけ隊
たすけ隊
強要ですか?

強要罪という犯罪行為ですね。

 

相手側
相手側
半年前告知で退去できると法律にある。
たすけ隊
たすけ隊
立退料も必要と
借地借家法28条
にあります。

 

相手側
相手側
違法行為だ!
たすけ隊
たすけ隊
何の違法行為?

逆に脅迫と強要ですよ。

 

とても大事な立退料の注意点

相談者
相談者
立退料って難しいですね。
たすけ隊
たすけ隊

とても曖昧です。

さらにすごく重要なのが

立退料は請求できる

請求しなければもらえない

たすけ隊
たすけ隊
渡さないことが違法ではなく、

請求しない方が悪い

という考え方です。

相談者
相談者
知らないととても損しますね。

 

立退料の相場 考え方と対策も

立退料の相場

相談者
相談者
立退料の相場ってあるんですか?
たすけ隊
たすけ隊
裁判所の判例で多いのが

次の契約にかかる金額

です。

地域差はありますが、

・敷金
・礼金
・仲介手数料
・火災保険料
・家賃保証会社
・引越し業者費用

の合計で、

5カ月分~8カ月分

が多いです。

 

立退料の考え方

相談者
相談者
いくらって決まりはないのですか?
たすけ隊
たすけ隊

裁判の判例では地域で

☑敷金が2ヶ月分が
地域の慣習

☑人気地区だから
礼金2ヶ月分

と、判断されて多くもらえたり

現在の賃料との差額2年分

をもらえるケースも
ございます。

 

裁判でないなら、

入居者が良いと思える金額で決まりはない

となります。

相手側は強要することは出来ませんので、こちらが応じるかどうか次第です。

200万円近い立退料をいただいた相談者もいますね。

 

立退料の対策

相談者
相談者
今後なのですが、どのように対応をしたらいいですか?
たすけ隊
たすけ隊
まずはメール

☑立退きの条件
☑相手側の主張

をもう一度聞いて記録に残すところからです。

不利な条件でしたら拒否できますし強制も出来ませんので安心して対応して大丈夫です。

 

ポイントは、立退きなら必ず費用がもらえるのではなく

「請求する権利」

なので、相手側の説明がテキトーでも用紙にサインしてしまったらその通りになります。

 

まずは、

☑必ずメールで記録
☑気軽に合わない
☑サインしない

の3点です。

相談者
相談者
最初のやりとりを電話で受けてしまったのですがどうしたらいいですか?
たすけ隊
たすけ隊
その場合は、

「○○アパートの○○です。

先日お話があった内容を確認したいのですが、

~これまでを記載~

の内容でよろしかったでしょうか?

 

間違いがございましたらメールでお返事お願いします。

専門家に相談してお返事させていただきます。」

と、送ってこれまでの議事録としてはいかがでしょうか?

口頭だと言い訳できますので

事例
相手側
相手側
そんなことは言ってません。
相手側
相手側
勘違いされてませんか?

たすけ隊
たすけ隊
等、ごまかされる可能性があります。
相談者
相談者
分かりました。

言われた内容をメールで送って、これからのやりとりは残すようにします。

ありがとうございました。

たすけ隊
たすけ隊
すぐに応じないで落ち着いて考える時間を作れたのが良かったですね。

生活の基盤を失いますので、請求の権利でしっかり請求することをオススメいたします。

ちゃんと対応してもらえるといいですね。

 

立退きも記録が大事!実例

 

記録なし
相手側
相手側

老朽化が原因で立退きをお願いいたします。

契約書に記載通り半年前の通知ですので、半年後に退去お願いします。

相談者
相談者
立退料はないのですか?
相手側
相手側

はい。

老朽化ですので必ず半年後には出て行ってもらわなければなりません。

この書類にサインをしたら引越料は負担してくれるそうです。

その場でサイン

数日後

相談者
相談者
確認したら、老朽化でも立退料は請求できますし最低半年前の通知とあるのですが。
相手側
相手側

サインされてますので撤回はできません。

書類の通りにお願いします。

泣き寝入り

 

記録あり
相手側
相手側

老朽化が原因で立退きをお願いいたします。

契約書に記載通り半年前の通知ですので、半年後に退去お願いします。

相談者
相談者
仕事中なので、メールで返事します。

たすけ隊の記事で
内容を確認

メールで

相談者
相談者
立退料はないのですか?
相手側
相手側

はい。

老朽化ですので必ず半年後には出て行ってもらわなければなりません。

この書類にサインをしたら引越料は負担してくれるそうです。

相談者
相談者
老朽化でも立退料は請求でき、最低半年前の通知とあるので先のメールの主張は御社が虚偽の説明をした証拠として保管させていただきます。
相手側
相手側
あくまでお願いでございまして強制したり虚偽の説明ではございません。
相談者
相談者
では、このメールを不動産協会と法テラスへ見てもらい、詐欺の要件も踏まえてご判断してもらおうと思います。
相手側