退去費用相場と詳細！賃貸のぼったくりチェックリスト
賃貸アパートを退去するのですが、退去費用がどれくらいかかるのか不安です。
ぼったくりにあったりしないか心配です。
適正な退去費用をもらう方法や相場が分かる方法、請求内容が正しいか判断するための詳細を紹介します。
賃貸の退去費用とは？相場は？
賃貸の退去費用とは、入居者が住んでいた部屋を修理や清掃をして返すための費用で特約と特別損耗の2つを合わせった費用(原状回復費用)のことです。
決して、入居前の状態(次の人に貸す綺麗な状態)に戻すことではありません。
特約は、一般的なルールとは別にお互いで了承した条件のことです。
退去費用に関する特約には、「ハウスクリーニング費用」「カギ交換費用」といった項目が多く、契約後に変更や削除することはできません。
特別損耗は、入居者が壊した室内の損傷のことで「善管注意義務違反」「通常の使用を超える損耗」とも言われます。
例えば、壁に大きな穴を空けたり、換気不足でカビだらけ、換気扇が油まみれなどです。
ただし、特別損耗は新品で満額負担する必要は無く、古くなって壊れた経年変化や、老朽化で価値が減った分は支払い免除される減価償却を考慮されます。
これらを合わせた退去費用は、部屋の使い方・部屋の広さ・入居期間によって大きく増減します。
退去費用は使い方が悪ければ高くなり、長期間・丁寧に住んでいたら経年変化や減価償却から安くなります。
レンタカーを返却する時に、借りた人が洗車やタイヤを買い替えないのと一緒だね。
賃貸の退去費用の相場
| 間取り | 退去費用(全国平均) |
|---|---|
| 1ルーム (20㎡～30㎡) | 15,000～30,000円 |
| ～1LDK (30㎡～50㎡) | 20,000～40,000円 |
| ～2LDK (50㎡～70㎡) | 30,000～50,000円 |
| ～3LDK (70㎡～90㎡) | 50,000～60,000円 |
| ～4LDK (90㎡～) | 90,000円～ |
退去費用として請求される内訳は特約負担を除いて、あなたが負担すべき特別損耗だけでなく、入居前からある傷や汚れ、経年変化による損耗など、負担する必要のない項目が含まれているケースが少なくありません。
まずは、請求内容が本当に特別損耗だけなのか、確認することが必要です。
特別損耗とは、壁に大きな穴を開けたり、フローリングに深い傷をつけてしまうなどが該当します。
一方で、入居前から存在していた傷や汚れ、あるいは、建物が古くなるにつれて自然に生じる経年変化は、入居者ではなく貸主/大家さんが負担すべきものです。
まずは、あなたが負担すべき退去費用を確認できるだけの詳細と負担する必要が無い項目を拒否しましょう。
入居前の傷汚れ請求は拒否
あなたが負担する退去費用(原状回復費用)は、自分が住んでいる間につけた傷や汚れによる損耗のみで、 入居時からあった傷や汚れは、貸主/大家さんの負担です。
しかし、退去時に「この傷はあなたがつけたものだ」と主張されたり、部屋の管理を怠った(善管注意義務違反)と、修繕費用を請求されるケースも少なくありません。
このようなトラブルを防ぐためには、入居時にしっかりと部屋の状態を確認し、傷や汚れがあれば、その箇所を写真に撮ったり、不動産会社に記録に残して報告すると、予防することや反論する証拠を残すことができます。
万が一、入居前のキズ汚れを請求された場合には、入居前にキズが無かったことを示す証拠を求めましょう。
証拠は費用を請求する側が示す必要があり、入居者ではありません。
入居前のキズだ VS 入居中のキズだ
入居前からキズがありました。
ありません。証拠を出してください。
証拠を出すのは請求する不動産会社と大家さん側の責任です。
入居時にキズが無かったことがわかる証拠を出してください。
証拠はないが、入居中の傷なのは確か。
証拠が無いのに請求するなら架空請求の詐欺だと判断し、このやりとりを証拠にします。
○○不動産の正式な回答ですね？
・・・
証拠が無い状態で議論しても決着はつかず、折衷案にしようとしてくるよ。
相手側の主張を記録に残して対策をしよう。
通常損耗/経年変化の請求を拒否
あなたが負担する退去費用(原状回復費用)は、自分が住んでいる間につけた傷や汚れによる損耗のみで、 生活すると付いてしまうキズや古くなって壊れた修理費用(通常損耗/経年変化)は、貸主/大家さんの負担です。
しかし、退去費用の請求で通常損耗や経年変化の修繕費用まで請求されるケースも少なくありません。
これは、多くの入居者が契約や退去手続きに関する知識が十分でないことを、悪質な不動産会社や貸主/大家さんが利用しているからです。
彼らは、ほとんどの入居者が「ぼったくり」に気づかず、不当な請求に応じると経験から知っています。
このような不当な請求を防ぐためには、生活キズや通常損耗か下記の表や「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン P14～19」などを参照に確認し、その写メも一緒に添付して拒否しましょう。
一般的な通常損耗と経年変化
負担する特別損耗も安くなる
入居前のキズ汚れと通常損耗/経年変化の請求を除いて残った、あなたが住んでいる間につけた傷や汚れによる損耗(特別損耗)でも、減価償却をした部分やリフォーム代は貸主/大家さんの負担です。
しかし、退去費用の請求で減価償却をした部分やリフォーム代まで請求されるケースも少なくありません。
これは、多くの入居者が契約や退去手続きに関する知識が十分でないことを、悪質な不動産会社や貸主/大家さんが利用しているからです。
彼らは、ほとんどの入居者が「ぼったくり」に気づかず、不当な請求に応じると経験から知っています。
このような不当な請求を防ぐためには、請求書に㎡や単価・減価償却率などの明細を求めましょう。
契約書に書かれている特約が、「全額負担」「ハウスクリーニング費用負担」とだけ書かれていて、具体的な金額が明記されていない契約は、最高裁裁判でも無効と判断されました。
なぜなら、平成17年12月16日の最高裁判決において、賃貸契約の特約には契約時に口頭での説明、特約に記名押印、そして特約の負担部分に具体的な金額の記載という3つの要件が求められると示されているからです。
この3つの要件を満たさない特約は無効となる可能性が高いのです。
3つの要件の中で入居者が満たしていないと証拠を出せる、特約の負担部分に具体的な金額の記載が契約書に書かれているか、あるいは別紙として料金表が添付されているかを確認しましょう。
【賃貸契約の「特約」を詳しく】
よくある「特約」無効の項目
- ハウスクリーニング費用 全額負担
- エアコンクリーニング費用 全額負担
- 畳の表替え費用 全額負担
- カギの交換費用 全額負担
- ふすまの張替え費用 全額負担
金額の記載がない特約は大手不動産会社や弁護士も逃げ出す
例文を参考に不動産会社や貸主/大家さんにメールを送って、まずは適正な退去費用の請求書を求めましょう。
適正な退去費用を求める例文
原状回復費用について
退去費用を請求する側には、その根拠を明確に示す証明責任があります。
具体的には、各請求項目ごとに、入居時と現在の状態を比較できる写真、通常の使用による経年変化ではなく、入居者の過失による損傷であることを具体的に説明した資料、そして、費用計算の根拠となる詳細な内訳（㎡や単価、減価償却率など）の開示を求めます。
これらの情報が不足している請求については、いかなる理由があろうとも応じません。
もし、証明責任を放棄した請求や開示された情報に虚偽があった場合、架空請求をしたと判断し、全てのやり取りは証拠とします。
明細は、「賃貸トラブルたすけ隊」の退去費用明細のページで確認して返答いたします。
特別損耗は減価償却する根拠
- 国土交通省ガイドライン P14-15
- 国土交通省ガイドライン 判例事例32
特約無効を主張する例文
特約の条件不備による無効を主張
特約(ハウスクリーニング費用、○○)に、具体的な金額の記載がないため、最高裁平成17年12月16日判決、消費者契約法10条、国土交通省のガイドラインを根拠に、この特約が無効であると主張します。
甲から「特約は有効」だと反論がある場合、最高裁の裁判判例や法律など同等の根拠を提示ください。
根拠の提示が無い場合、どのような表現(お願い・交渉)を用いようとも、根拠のない請求を強要した架空請求と判断し、全てのやり取りは証拠とします。
詳細は、「賃貸トラブルたすけ隊」の特約のページで確認ください。
退去費用の請求書が届いたら、項目ごとに請求内容が適正か確認しましょう。
チェックするポイントは大きく5点です。クリーニング費用から諸経費まで項目ごとに解説します。
【退去費用】請求書の重要チェックポイント
- 入居者に負担義務がある？
- 請求は、「一式」請求でいいの？
- 「㎡単位」の数量が多くない？
- 「単価」は高すぎない？
- 減価償却の「％」は正確か？
【退去費用】請求書の項目別チェックリスト
| ハウスクリーニング費用 | |
| エアコンクリーニング費用 | |
| カギ交換費用 | |
| 畳の張替え(表替え) | |
| 襖・障子の張替え | |
| におい消臭費用 | |
| 壁紙・クロスの補修や張替え | |
| クッションフロア(CF) | |
| 巾木(はばき) | |
| 床・フローリング | |
| 柱・建具・ドアの補修 | |
| 諸経費・工賃・雑費・処分費 |
入居者が負担する義務
特約が無く、ガイドラインの「通常の清掃」をしたなら、負担義務なし。
特約があったり、「通常の清掃」に不足があるなら、その分を負担。
次の入居者を募集するためのハウスクリーニング費用は貸主負担。
ガイドライン「通常の清掃」
- 部屋全体の掃き掃除
- 部屋全体の拭き掃除
- お風呂/トイレ/水回り清掃
- 換気扇などの油汚れの除去
- ゴミの撤去
特約は有効？
契約書や契約時にもらった別紙に具体的な金額が記載された特約なら有効。
金額の記載がなければ特約の無効を主張できる。
「ハウスクリーニング費用が高騰した」など、どのような理由でも、契約書の金額以上を負担する義務なし。差額分は貸主負担。
減価償却と負担する範囲
ハウスクリーニング費用は減価償却の対象外で、満額負担。
請求項目は「1式」で良いため、貸主負担分まで請求されていないか、自分で業者見積りを依頼することで判断できる。
ハウスクリーニングの相場
地域や間取り、汚れ具合によって大きく変わるため、自分で業者に見積もりを依頼して不動産会社や貸主/大家さんの見積もりと比較すると適正な相場や適正価格が把握できる。
ガイドラインが定める退去の「通常の清掃」部分をそれぞれ伝えないと、貸主/大家さん負担分まで含めた見積もりになるため、注意！
自己負担になる場合、契約書に業者指定がないのなら、自分で見積もり依頼した費用部分だけを負担すればよく、不動産会社や貸主/大家さん側が提示した金額に応じる必要は無い。
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