- 退去費用の考え方が分かる
- 退去費用の計算方法がわかる
- 退去費用が適正か判断する方法がわかる
退去立会いで提示された金額にサインした場合
提示された金額にサインをしたということは
ということ。請求内容がぼったくりであっても負担するという内容にサインをした以上は泣き寝入りです。
という言い訳は出来ません。次は同じようにならないように知識を付けることをオススメします。
退去費用の請求書が来たら確認すること
退去費用を抑えるためには入居中にできる対策や退去時の掃除が一番大事です。
退去のタイミングで減額の対策はほとんどなく、ぼったくりをされないための予防がほとんどです。
特に「におい」など費用が高額になりやすく追加料金がかかる可能性からも退去費用を安くしたいなら入居中と退去時の掃除をしっかりしましょう。
- 契約書の特約をチェック
- 自分が壊したかチェック
- ガイドラインで負担範囲をチェック
- 負担するべき範囲と金額をチェック
大事なのは必ずやりとりはメールや録音など記録に残しながら対応する事です。
❶契約書の特約をチェック
まずは請求されている内容が契約書の特約に記載されている内容かを確認します。
基本的に契約書に書かれているﾊｳｽｸﾘｰﾆﾝｸﾞ費用などの特約は有効でガイドラインでも認められています。
特約の無効を主張するための一番のポイントは金額の具体的な記載があるかが重視されます。
ﾊｳｽｸﾘｰﾆﾝｸﾞなど壊していなくても金額を負担という特約以外に負担する範囲を特約で指定するケースもあり、どこまで負担すると認識できる内容であれば有効です。
相手へのメール例
金額の記載のない特約が有効だとする標準契約書・最高裁・ガイドラインと同等の根拠を示してください。
❷自分が壊したかチェック
最初からあった傷などは入居者が負担する必要がありません。請求書に最初からあった傷や老朽化で壊れた請求が含まれていないか確認して請求内容から外してもらいましょう。
この時に大事になってくるのが自分が壊していないという証拠です。
入居チェックや入居中に壊れたなどの内容は必ずメールで修繕を依頼するなど記録に残す事。
自分が付けていない傷などを請求された時に指摘する材料になります。
相手へのメール例
根拠として写真とメールのスクショを添付いたします。
請求されている根拠を示してもらえますか？
❸ガイドラインで負担範囲をチェック
特約と自分が壊していない請求の中で自分が負担する範囲をガイドラインで確認します。
入居中の家賃には設備の使用料が入っている。
だから退去時に生活キズや古くなったから新しい設備に変更する費用は入居者が支払う必要が無い
このような入居者が負担しなくて良い項目を専門用語で「通常損耗と経年変化」と呼ばれています。
請求書の内容にその２つの請求が含まれていないか確認しましょう。
- 〇椅子の脚でﾌﾛｰﾘﾝｸﾞに擦り傷がついた
- 〇クロスに画びょうの穴を開けた
- ×クロスにソファーの色移り
- ×モノを落とした傷
- ×タバコやペットのにおいや黄ばみ
- 〇クロスの色褪せ
- 〇床の変色
- 〇網ガラスの自然割れ
- ×モノをぶつけて壊れた窓ガラス
- ×洗面台に化粧瓶を落として割った
参照：賃貸住宅紛争防止条例＆賃貸住宅トラブル防止ガイドライン 概要版
相手へのメール例
負担義務が無い金銭の支払いはお断りいたします。
通常損耗の根拠として「賃貸住宅紛争防止条例＆賃貸住宅トラブル防止ガイドライン リーフレット」のページを添付します。
通常損耗ではない請求というのであれば退去時と比較する入居時の写真を費用を請求する側の証明責任て提示してもらえますか？
❹負担するべき範囲と金額をチェック
特約や自分で壊していない範囲、生活キズや古くなった以外の部分が入居者が負担する範囲で一般的に「特別損耗」と呼ばれています。
この特別損耗であっても全額負担する必要はなく、壊した範囲が減価償却の対象であれば負担する割合が安くなります。
特別損耗が正しいか確認するには範囲(㎡)と単価、減価償却率が書かれている必要があります。請求書の内容に記載が無い場合には提示してもらいましょう。
相手へのメール例
根拠のない請求や負担する義務のない金銭の支払いはお断りいたします。
明細でぼったくりが分かる事例
おっしゃる通り、1,200円となります。担当が勉強不足で大変ご迷惑をおかけしました。
請求書の明細を項目別に判断する
項目によっては相見積もりを取ることで正確な金額を把握できます。
全体の請求内容
ハウスクリーニング
クーラークリーニング
入居者が負担する義務
特約が無い限り負担義務なし
どこまでが負担する範囲
特約が有効なら設備として付いている台数分が負担
減価償却(負担する範囲の〇％を負担)
対象外。全額負担なので１式でOK
特約が無効になる可能性
金額の記載など条件を満たさないなら特約の無効を主張できる
契約書に金額の記載があるなら入居時に承諾しているのでその金額を負担
了承している金額を退去時に相場と違うなどの主張はできない。
鍵
入居者が負担する義務
特約が無い限り負担義務なし。無くしたら負担
どこまでが負担する範囲
カギ組み換えなど無くした鍵が使えない状態までしなければならない
減価償却(負担する範囲の〇％を負担)
対象外。全額負担なので１式でOK
特約が無効になる可能性
金額の記載など条件を満たさないなら特約の無効を主張できる
契約書に金額の記載があるなら入居時に承諾しているのでその金額を負担
了承している金額を退去時に相場と違うなどの主張はできない。
タバコやペットの消臭
入居者が負担する義務
変色や「におい」は全て負担
どこまでが負担する範囲
全室を負担しなければならない。
相見積もりで正確な金額が分かる
減価償却(負担する範囲の〇％を負担)
対象外。全額負担なので１式でOK
特約が無効になる可能性
ない。逆ににおいが取れない程の状態なら追加料金が発生する可能性もある。
床の請求内容
畳
入居者が負担する義務
色褪せや古くなった、生活キズなら特約が無い限り負担義務なし
自分が壊した枚数だけでＯＫ
どこまで負担する範囲
１枚単位、アイロン跡など自分で壊していないなら他の負担義務なし
減価償却(負担する範囲の〇％を負担)
対象外。枚数分の全額負担なので１式でOK
特約が無効になる可能性
金額の記載など条件を満たさないなら特約の無効を主張できる
契約書に金額の記載があるなら入居時に承諾しているのでその金額を負担
了承している金額を退去時に相場と違うなどの主張はできない。
ｸｯｼｮﾝﾌﾛｱ（CF）・ｶｰﾍﾟｯﾄ
入居者が負担する義務
色褪せや古くなった、生活キズなら負担義務なし
自分で壊したら負担
特約
「キズがあれば全室張替え」無効の可能性あり
「キズがあれば１室張替え」有効
どこまでが負担する範囲
壊した部分が繋がっている全部の範囲
負担範囲が㎡ではなく全部なのは減価償却をするから
一式はダメ。㎡と単価を必ず確認！
相見積もりで正確な金額が分かる
減価償却(負担する範囲の〇％を負担)
対象。新品から６年で１円になる計算で負担。
特約が無効になる可能性
減価償却をしないという特約は消費者契約法で無効になる可能性がとても高い
フローリング
入居者が負担する義務
色褪せや古くなった、生活キズなら負担義務なし
自分で壊したら負担
特約
「キズがあれば全室張替え」無効の可能性あり
「キズがあれば１室張替え」有効
どこまでが負担する範囲
㎡単位。
一式はダメ。㎡と単価を必ず確認！
相見積もりで正確な金額が分かる
減価償却(負担する範囲の〇％を負担)
対象外。㎡の全額負担
特約が無効になる可能性
減価償却をしないという特約は消費者契約法で無効になる可能性がとても高い
壁・天井・柱・建具の請求内容
クロス(壁紙)
入居者が負担する義務
色褪せや古くなった、生活キズなら負担義務なし
自分で汚したり、タバコやペットは負担
どこまでが負担する範囲
最大で壊したり汚した部分が繋がっている部屋１面分
負担範囲が㎡ではなく一面なのは減価償却をするから
タバコやペットは全室分を負担
一式はダメ。㎡と単価を必ず確認！
相見積もりで正確な金額が分かる
クロスの㎡が正しいかの計算式
請求された〇〇㎡÷2.5ｍ(天井高)=横幅ｍ
100㎡÷2.5ｍ=横幅40ｍ
壁一面に40ｍの横幅はないので、ぼったくり
減価償却(負担する範囲の〇％を負担)
対象。新品から６年で１円になる計算で負担。
タバコやペットなどの特別損耗でも減価償却の対象
(ｶﾞｲﾄﾞﾗｲﾝ裁判判例の事例３１)
特約が無効になる可能性
減価償却をしないという特約は消費者契約法で無効になる可能性がとても高い
巾木(はばき)
入居者が負担する義務
色褪せや古くなった、生活キズ、クロスの張替えに必要と言われたら負担義務なし
原状回復はつぎはぎ状態まででOKなので、キレイにするなどはグレードアップ
自分で壊したら負担
どこまでが負担する範囲
壊したり汚した部分が繋がっている部屋１面分の幅
一式はダメ。㎡と単価を必ず確認！
相見積もりで正確な金額が分かる
減価償却(負担する範囲の〇％を負担)
対象外。㎡の全額負担
特約が無効になる可能性
そもそも汚したり壊していないのに請求されているケースが多い。
必ず壊した根拠として退去時写真や入居時の比較写真なども提示してもらいましょう。
柱・扉・ふすま・ｸﾛｰｾﾞｯﾄﾄﾞｱ
入居者が負担する義務
色褪せや古くなった、生活キズなら負担義務なし
自分で壊したら負担
どこまでが負担する範囲
壊したり汚した部分が繋がっている1本(枚)
相見積もりで正確な金額が分かる
減価償却(負担する範囲の〇％を負担)
対象外。枚分の全額負担なので１式でOK
特約が無効になる可能性
ない。必ず負担。
その他
最初からあった傷や汚れ
入居者が負担する義務
負担する義務なし。
入居時にあったという証拠は不動産会社が費用を請求する側の証明責任で提示しなければならない。
どこまでが負担する範囲
貸主負担なので負担する範囲はない。入居者が壊したと言われたら
と確認しましょう。
減価償却(負担する範囲の〇％を負担)
貸主負担なので減価償却は関係がない。
証明責任は貸主側ですが、入居時の状況を自分で把握しておく方が絶対に良いので入居チェックをオススメ
特約が無効になる可能性
入居者が負担する義務はありませんので、
と牽制しましょう。
古くなって壊れた設備
入居者が負担する義務
壊れたことを報告していて放置されている状態なら負担義務なし。
放置が原因で傷や汚れがひどくなる可能性があるため報告義務があり、契約書にも記載されている。
放置した場合には負担
どこまでが負担する範囲
放置が原因でどこまで損傷がひどくなっているかや保険で直せなくなったなどの状況次第。
放置の結果がひどい場合には全額負担もある。
減価償却(負担する範囲の〇％を負担)
対象外。負担範囲の全額を負担。
一式はダメ。㎡と単価・工賃などを必ず確認！
相見積もりで正確な金額が分かる
特約が無効になる可能性
入居中に古くなって壊れた段階で報告がとても大事。
報告をしていないなら話会いで決める
諸経費・雑費
入居者が負担する義務
負担義務なし。
内訳が提示されない金銭を負担する義務はありません。
どこまでが負担する範囲
クロスの雑費などであればクロス代に含まれているべきで根拠のない請求は裁判でもほとんど認められない費用
減価償却(負担する範囲の〇％を負担)
負担義務のない請求なので全額が貸主負担
相見積もりで雑費や諸経費がない会社にしてもらいましょう。
特約が無効になる可能性
負担義務はありませんので請求を「強要」しているか確認しましょう。
自分で壊した部分の修理費用
口コミで検索だから安心。
ネット依頼だから営業マンと会う必要なし。
最初で金額を確認して依頼できる。
| 依頼方法 | ネット |
|---|---|
| 保証 | 独自保険加入 |
| 対応エリア | 日本全国対応 |
確認したぼったくりを指摘する
もしも請求された内容にぼったくりがあった場合には相手側に指摘しましょう。その際にもいくつか注意点があります。
必ず記録に残しながらやりとり
メールや録音・手紙など必ず記録に残しながら対応しましょう。
近年、車のドライブレコーダーのおかげで煽り運転をしている人が減っているように記録に残すことでトラブルを防ぎやすくなります。
電話が掛かってきて記録に残せなかった場合や今まで記録に残していない場合でもこれまでのことをメールするところから始めましょう。
- トラブルが大きくなった時の証拠になる
- テキトーな請求を抑える効果
- 専門家などに相談する時にやりとりを伝えられる
- 強要や脅しなどされにくく・されたら証拠に出来る
指摘する証拠や根拠も一緒に伝える
相手側へ伝える時には「どのようにおかしいか」「どんな理屈でぼったくり」というように具体的に根拠を示して伝えましょう。
「次にテキトーな請求したら許さないよ」
という意図が相手に伝わりやすいです。根拠なども書かずにぼったくりと言っているだけでは素人だと判断されて、逆にテキトーな理由で請求されるきっかけになりかねません。
自分がぼったくり請求を断る理由や証拠を添えて返事をしましょう。
ぼったくり反論の根拠
国土交通省の標準契約書
- 契約時に具体的な金額を記載するよう求めている根拠
- 契約書にこの項目がないことを指摘することが出来る
- 特約の条件に具体的な金額の記載が必要だという根拠
- 金額の記載などの条件を満たさないと特約が無効だと主張できる
裁判判例
- 金額の記載が無い事で入居者が退去時に負担する金額が不明確な点が消費者契約法違反に該当するという判例
- 論点は金額の記載が無い事であり、金額が相場通りかどうかは関係ない。
- 特別損耗も減価償却の対象だという根拠
- タバコやペットの汚れや傷も減額される
消費者契約法10条
- 特約が無効になる根拠
- 一方的の判断が重要で何でも無効になるわけではない
原状回復をめぐるトラブルとガイドライン
- 「原状回復は、賃借人が借りた当時の状態に戻すものではないということを明確にし」
- 使用料として家賃を払ってきたので入居時の状態にしろは間違い。
- 場所ごとにどこまで負担するかが書いている
- 特約がない項目でどのように負担を考えるかが分かる
- 負担する単位や㎡・減価償却されるかが書かれている
- 特約がない項目でどれだけの範囲を負担するかが分かる
請求の根拠を提示してもらう
ぼったくりで多いのがあたかも入居者に負担義務があるような請求をした上で、指摘されたら
という言い訳です。最初で自分が負担する義務以外の請求は断ると伝えることでテキトーな請求が減る効果があります。
入居者が負担する義務のある金銭は支払いますが、貸主負担分の請求はお断りいたします。次に根拠なく請求した場合には架空請求詐欺をしたと認識します。請求書の請求してきている項目についてどのような理由で請求しているのかの説明がありませんので記載ください。
相手が悪質な場合
貸主や管理会社が悪質な場合には第三者に相談しましょう。
賃貸トラブルたすけ隊
Youtubeやキャンプファイヤなどで寄付者に対してSNS個別相談窓口のアカウントを紹介します。知識やアドバイスが欲しいなどの質問をしたい場合には、メンバーシップ「質問も、し隊」への返礼になります。
法テラス
法テラスは、国が設立した法的トラブル解決の総合案内所です。
年収などの条件がありますが、無料で弁護士が相談に乗ってもらえます。
各都道府県の免許権者である不動産課
不動産の免許を発行する都道府県の部署があります。こちらにぼったくりなどの状況を伝えて処罰してもらいたい旨を伝えましょう。
国土交通省のネガティブ情報等検索サイトに掲載してもらって他に被害者が出ないように案内できます。
