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設備故障で賃料が減額が「当然」!2020年の民法改正を解説

設備故障は賃料減額
相談者
相談者
民法改正で設備が故障したら家賃を安くできるのですか?
たすけ隊
たすけ隊

はい。
2020年4月1日以降は

設備が故障したら
賃料減額が当たり前

となります。

 

 

賃料減額が「当然」を解説

相談者
相談者
どういうことですか?
たすけ隊
たすけ隊

これまでも

設備が壊れた状態なら賃料減額できる
(民法611条)

という法律がありましたが、

請求することができる

なので、

家主が応じない

となり、あまり意味がありませんでした。

しかし、今回の改正で大きく変わりました。

相談者
相談者
どう変わったんですか?
たすけ隊
たすけ隊

相手側との
「交渉」「お願い」もなく、

壊れた~修理完了まで
当然に減額される

となりました。

 

とても大きなポイントです。

 

民法611条 改定後

設備などが故障により一部使用不能になったときに、それが借主によるものでなければ、使用できなくなった部分の割合に応じて、当然に賃料は減額される

 

わかりやすく

壊れた原因が入居者じゃないなら、直すまでの賃料が必ず安くなる

 

 

割合・ポイント・具体例

賃料減額の割合

相談者
相談者

そうなんですね。

詳しく教えてもらえますか?

たすけ隊
たすけ隊

はい。

細かく、事例ごとに減額の割合が示されることになりました。

 

状況減額割合
(月額)
免責
日数
トイレが
使えない
30%1日
水が
出ない
30%2日
電器が
使えない
30%2日
風呂が
使えない
10%3日
エアコンが
作動しない
5,000円3日
テレビ等が
使えない
10%3日
ガスが
使えない
10%3日
雨漏り
部屋使えない
結露・カビ発生は50%
5~50%7日

出典:国土交通省
民間賃貸住宅に関する相談対応事例集
~賃借物の一部使用不能による賃料の減額等について~

賃料減額のポイント

 

✅ 記録に残すこと

証拠がとても大事に!!

国土交通省の案内でも記録に残すことを言及されています。

「記録」でトラブルを80% OFF
【必読】賃貸トラブルを80%以上防げる『知識』より大事なこと ▼ YouTubeで読む ▼ https://youtu.be/x6F9bEgkThk 『記録』がトラブルでは1...

 

✅ 免責期間がある

壊れたらその日から減額ではありません。

しっかり対応してる期間は
賃料減額しません。

という考え方です。

例)
トイレが使えなかった場合、「1日」は業者手配のやり取りで時間がかかるのは仕方がないですよね。

 

✅ 代替え手段

賃料は銀行引き落としの手続き等をしていることも多いことから減額の手続きが難しいこともあります。

よって、現金で返金するという柔軟な方法もOK

 

賃料減額の具体例

 

エアコンが壊れたら
相談者
相談者
エアコンが壊れたので修理お願いします。
(免責スタート)
相手側
相手側
業者調整します

おまちください

4日後

相手側
相手側
業者が忙しくてまだ確認できません。

2日後

相手側
相手側
家主さんに連絡が取れなくて、もう少しかかります。

2日後

相手側
相手側
本日修理が完了しました。
相談者
相談者

では、修理完了まで8日かかりました。

免責期間3日分を引いて

5日分

エアコンは
1日=5,000円

25,000円
次月の賃料から差し引くか返金ください。

 

水がでない
相談者
相談者
建物のポンプが壊れて水が出ません。
(免責スタート)
相手側
相手側

ポンプの修理にどうしても2週間かかります。

大変申し訳ございません。

3週間後(23日)

相手側
相手側
メーカーの取り寄せ等で時間がかかり申し訳ございませんでした。
相談者
相談者

どのような理由であっても生活を我慢した分は賃料減額が当然です。

23日から免責の2日を引いて
21日分

 

家賃が

1カ月(30日)
=6万円

1日=2,000円

 

2,000円
×21日
×30%
12,600円減額

来月の賃料から引いてください

銀行の引き落とし変更ができない場合、○○日までに返金ください。

 

対処法と管理会社のメリット

実際にトラブルになったら?

相談者
相談者
では、今後は賃料減額してくれるのですか?
たすけ隊
たすけ隊

絶対にしません。

知らないと損ですね。

相談者
相談者

そうですよね。

こちらからキチンと主張することが必要ということですね。

たすけ隊
たすけ隊

はい。その際には、

✅当記事のURL添付
✅やりとり証拠添付

することでスムーズに話が進むことでしょう

相談者
相談者
不動産会社がテキトーな対応をしてこないでしょうか?

 

管理会社にはメリット

たすけ隊
たすけ隊
逆に管理会社はちゃんと対応してくれやすくなると考えています。
相談者
相談者
なぜでしょうか?
たすけ隊
たすけ隊

これまでは、

入居者
賃料減額請求します

家主
拒否したい。断って

間に挟まれてました

 

今回の法改正で

設備故障は賃料が下がるのが法律で決まった

と、管理会社は判断できるので、売上にならずに長期化しやすいトラブルが早期に解決できることはメリットとして大きいです。

相談者
相談者

なるほどです。

それでも対応してくれない場合は、どのようにしたらいいですか?

たすけ隊
たすけ隊

法律を無視する悪質業者の可能性もございます。

やりとりの証拠をしっかりと保管しておく事が大事になってきます。

✅不動産協会へ相談
✅消費者センター相談
✅悪質会社として公開

もご検討ください。

相談者
相談者

そうですね。

ちゃんと対応してもらえるよう記録に残しながら対応していきます

悪質業者 公開します
ダメ賃貸不動産会社の口コミ・評判【1社】 https://www.t-toraburu.com/review (例) ○○県 ○○不動産 退去立ち合...

 

予想されるトラブル

テキトーな説明の例

相手側
相手側
契約が法改正前だから無効です
たすけ隊
たすけ隊

違います!

トラブル発生した日付が適用されますので契約日は関係ございません。

 

相手側
相手側
家主の許可が必要です
たすけ隊
たすけ隊

違います!

法律ですので、家主さんの許可は必要ありません。

 

相手側
相手側
賃料の引き落としの額が変更できないので対応出来ません。
たすけ隊
たすけ隊

別の対応方法があります。

同額を返金することも可能ですので、返金お願いします。

 

 

騒音トラブルは?

 

適用しません

見てわかる故障と違い、感じ方に個人差がある騒音については客観的な判断が難しいため、今回の賃料減額の適用外となります。

騒音で賃料減額を認められるためには、

✅長期的に
(1~2回では×)

✅客観的に
(録音等の証拠)

✅事案ごとに
(裁判しないとダメ)

が必要となります。

 

賃料の滞納疑惑とは?

 

トラブル防止

賃料減額分を支払うと、認めたくない家主や管理会社から

「滞納した」

と言われる可能性があります。

 

そうならないために、賃料減額した金額でではなく、

「別の問題」

として請求する方がトラブルになりにくいです。

 

悪質業者なら?

たすけ隊
たすけ隊

契約書に

賃料減額は無効とする

という条文を入れてくる可能性がございます。

しかし!

「無効」は

消費者契約法10条に

違反する可能性がとても高いです。

 

まとめ 設備故障は賃料減額が「当然」