借地借家法32条|賃貸でエアコン故障は家賃減額!
部屋の設備が壊れたら家賃を減額してくれるって本当ですか？
はい。
オーナー側は設備が壊れた状態で放置したら減額になります。
法律をかんたんに解説
今までとどう変わったのかをかんたんに説明してもらえますか？
今までの法律は
「オーナーに請求できる」
だったので、オーナー側が
「請求はされたが直さないといけないって書いてない」
と自分勝手な解釈で修理しない・放置するケースが多くありました。
なるほど。それがどう変わったのですか？
壊れた～直るまでの期間分、賃料減額されることが断言されて、オーナー側は応じないと法律違反になりました。
設備などが故障により一部使用不能になったときに、それが借主によるものでなければ、使用できなくなった部分の割合に応じて、当然に賃料は減額される
項目別に減額の考え方
賃料減額の割合
| 状況 | 減額割合 （月額） | 免責日数 |
|---|---|---|
| トイレが使えない | ３０％ | １日 |
| 水が出ない | ３０％ | ２日 |
| 電器が使えない | ３０％ | ２日 |
| 風呂が使えない | １０％ | ３日 |
| エアコンが作動しない | 5,000円 | ３日 |
| テレビ等が使えない | １０％ | ３日 |
| ガスが使えない | １０％ | ３日 |
| 雨漏り・部屋使えない ※結露・カビ発生は50％ | 5～50％ | ７日 |
- 免責って何？
-
トラブルがあっても、ちゃんと対応してる期間は賃料減額にはならないようにしましょうという考え方です。
トイレが壊れました。
すぐに業者を手配しますが、すぐに対応できないので明日したいのですが、よろしいでしょうか？ご不便をおかけします。
- 減額の代替えもOK
-
家賃を銀行引き落としにしていると、家賃と相殺する手続きが大変です。
オーナー側は現金で入居者に返金する形(代替え)でもOKです。
- 実例：エアコンが壊れたら？
-
エアコンが壊れたので修理をお願いします。
(家賃減額のスタート日)
確認して業者と調整します。少々お待ちください。
壊れてから4日後
折り返しの連絡がありません。
業者の都合で調整ができておりません。すぐに確認します。
壊れてから33日後
本日、エアコンの工事が終わりました。エアコンの家賃減額の免責期間が３日です。
差し引いた30日分(１ヶ月)の5,000円を減額もしくは現金で返金ください。
- 実例：キッチンの水が出ない
-
キッチンの配管が老朽化で水が出ません。
(家賃減額のスタート日)
業者の都合でどうしても日数がかかります。ご了承ください。
壊れてから23日後
本日、キッチンの水が使えるようになりました。ご対応ありがとうございました。
つきましては、その期間の賃料減額をお願いします。
修理期間23日-免責2日=21日
家賃6万/月→1日2,000円
21日×1日2,000円×30％
=12,600円
来月の家賃から差し引くか現金で返金ください。
誠実に対応させていただきました。ご勘弁いただけないでしょうか？
壊れた設備を修理するのは家賃を払っているので当たり前です。
使えない期間の不都合でこちらは被害を受けている以上、免除は筋違いではないでしょうか。
オーナーと管理会社の両方が民法611条を違反するということでよろしいでしょうか？
実際に設備が故障したら？
法律が変わったということは今後は自動的に家賃を減額してくれるのですか？
絶対に減額されることはありません。
自分でしっかり主張しましょう。
- やりとりを全てメールで証拠を集める
- 法テラスに相談する
- 家賃の供託をする
- 管理会社はちゃんとしてくれる？
-
オーナー様。
2020年から法律が変わって設備の保証が法律で義務になりました。
対応しないと損害賠償の対象になるので修理しましょう。
これまで、入居者とオーナーの間に挟まれて修理をしたくてもできない状態の管理会社は、法律で修理が義務付けられたので、オーナーに伝えれば修理費用を家賃から差し引ける正当性が出来ました。
逆に対応しなかったらオーナーの民法違反の共犯になり、県の不動産課に報告されたら処罰の対象になりかねません。
悪質なやり取りの記録があればたすけ隊の悪質業者クチコミでも紹介します。
修理の依頼の時にこのページのURLも一緒に添付しましょう。
- 勝手に家賃から差し引いたらダメ？
-
自力救済の禁止(民法７０９条)になる可能性があります。
似たような例
入居者が滞納したから勝手にカギを変更して中の荷物を処分して滞納金に充当しよう
また、悪質なオーナー側だと、賃料減額ではなく家賃滞納だと言いがかりをつけて家賃保証会社に取り立てを依頼される可能性もあるので、きちんと証拠をそろえて順番に対応していきましょう。
- 言い訳：ちゃんと対応するので減額は無しにして
-
もしも家賃を滞納して、あなたがちゃんと払うから延滞料と保証会社に依頼しないでとお願いしても断るのに、逆なら応じて欲しいとは自分勝手ですね。
メール返答例
こちらが家賃を滞納しても延滞料の支払いと保証会社に依頼をしないようにお願いしたら応じますか？
設備が使えない分の賃料は減額・返金されることは当然です。
お願いであればお断りしますし、減額しないなら民法違反と詐欺だと判断し、解決までの延滞料と損害賠償も請求いたします。
- 言い訳：契約日が法改正前だから無効
-
間違いです。
トラブルが発生した日が2020年４月１日以降であれば適用されます。
相手への返答 例
〇月〇日、○○不動産の〇〇さんから○○と言われました。こちらの内容は個人の感想ではなく会社としての正式な回答でよろしいですね？
虚偽説明だと判明した場合には詐欺の証拠といたします。
- 言い訳：オーナーの許可が無いから動けない
-
それは管理会社とオーナー間の問題であり、入居者には関係ありません。
話の論点を誤魔化されないようにしましょう。
相手への返答 例
〇月〇日、○○不動産の〇〇さんからオーナーの許可がないため、修繕が出来ないと言われましたが、○○不動産とオーナー間の問題でこちらが関与することではありません。
賃料を支払っている以上、修繕がされない場合には家賃減額とは別に損害賠償の請求及び、民法違反・管理放棄を理由に県の不動産課へ処罰の申し入れを検討いたします。
対応をしない・放置をするオーナーの民法違反の共犯ということでよろしいでしょうか？
- 言い訳：家賃の引き落とし手続きを変更できない。
-
家賃ではなく、現金での支払いもOKなので、問題ありません。
相手への返答 例
分かりました。現金での代替えも良いとされていますのでそちらで対応ください。現金で大丈夫という根拠を添付します。
(このページのURLを添付)
- 騒音トラブルは対応するの？
-
見てわかる設備の故障と違って形に残らない騒音トラブルは客観的な判断が難しく、この法律改正では対応できません。
現在できる騒音対策は時間をかけて証拠集めです。
騒音対策の証拠とは？騒音が何度も継続して発生しているという客観的にわかる証拠を集めましょう。
具体的にはアプリや動画で環境相の騒音基準以上の騒音記録を複数集めていきましょう。
家賃を支払っているので部屋の中で快適に過ごせるようにオーナーが改善する義務があり、騒音の原因究明もオーナー側の義務
たくさん記録に残して法テラスの弁護士に相談しながら立ち退き料請求や改善までの賃料減額・訴訟・家賃の供託の証拠にしましょう。
ひとこと まとめ
オーナー側に減額を伝える時にはちゃんと法律に基づいていると根拠を添えることが大事。
テキトーに誤魔化されないように記録に残しながらこのページのURLを添付したり利用して