退去時にクリーニング費用の特約が無効になる理由！賃貸契約で損しないために
賃貸契約書に「退去時クリーニング費用は借主負担」と書いてあるのですが、これって必ず支払わないといけないのでしょうか？
退去時クリーニング費用特約は、一定の条件を満たさないと無効になる可能性があります。
このページでは、特約の有効性や、契約書で注意すべき点などを詳しく解説しています。
退去時クリーニング費用特約とは？
「退去時クリーニング費用特約」って聞いたことありますか？
簡単に言うと、あなたが部屋を出ていくときに、次の入居者のために部屋をキレイにする費用をあなたが払うことになっている契約のことです。
入居者は、部屋を掃き掃除くらいキレイにして返せばいいんだけど、この特約があると、それプラスで、次の入居者が気持ちよく使えるように、プロに頼んで徹底的に掃除してもらう費用をあなたが払うことになるのです。
でも、この特約が必ずしも有効ってわけではありません。
例えば、「具体的な内容が書いていない」ような場合は、無効になる可能性がとても高いです。
さらに、「どんなに小さな汚れでも、あなたが全て費用を負担する」なんていう条項は、あまりにも不当だと無効になることがあります。
だから、賃貸契約を結ぶ時は、この特約についてしっかり確認することが大切だよ。
特約が無効ならどうなるの？
ハウスクリーニング費用の特約無効
入居者の負担なし。貸主/大家さんの負担
クーラークリーニング費用の特約無効
入居者の負担なし。貸主/大家さんの負担
畳の張替え費用の特約無効
入居者の負担なし。貸主/大家さんの負担
カギの交換費用の特約無効
入居者の負担なし。貸主/大家さんの負担
ふすまの張替え費用の特約無効
入居者の負担なし。貸主/大家さんの負担
クロスは1部屋張替えの特約無効
入居者は汚した範囲1㎡単位の負担。貸主/大家さんの負担
床のキズは全室補修の特約無効
入居者は汚した範囲1部屋単位の負担。貸主/大家さんの負担
退去費用の相場と詳細
特約が有効になるための条件がある
例えば、「退去する時に、部屋のクリーニング費用を払わなきゃいけない」なんて特約だけでは有効ではありません。
特約が有効になるためには、3つの条件をクリアしないといけないって、最高裁裁判の判決がでました。この3つの条件が全部揃って初めて、その特約は有効になります。
例えば、「退去時にクリーニング費用がかかります」ってだけじゃダメで、「クリーニング費用は5万円です」みたいに、具体的な金額が書かれている必要があります。
特約が有効になる3つの条件
- 口頭で説明を受けること
- 特約の内容にサインすること
- 具体的な金額が書かれていること
特約が無効になる根拠
最高裁平成17年12月16日判決
そもそも入居者に負担させるという「特約」が成立していない・認められない
原状回復をめぐるトラブルとガイドライン
退去時にトラブルになった時に裁判でも根拠とされるガイドラインです。
消費者契約法10条
著しく賃借人に不利な特約の場合には無効になります。
ガイドラインの解説
契約時にそんな説明はありませんでした
説明をしてサインをもらいました。
契約書にも書かれていています。
あなたの主張だと読まずにサインをしたご自身に責任があるか、虚偽のどちらではないでしょうか？
契約前に説明を受けたかどうかって、証明するのがとっても難しいんです。
なぜなら、説明を受けたかどうかは、あなたと不動産会社の間でしか分からないことが多いから。
「説明された」ってあなたが言っても、「そんなこと言われてない」って不動産会社が言ったら、どちらが本当か証明するのは大変なんです。
さらに、契約書にサインをしているなら、「契約書の内容はすべて理解した」ということになってしまうので、証拠がないなら後から「説明を受けていない」と言っても、認められません。
つまり、重要事項説明を録音していたり、そもそも契約書/重要事項説明の読み合わせをしていない内容がわかるメール/LINE内容で「説明を受けてない」という証拠がない限り、ほとんど重要視されません。
特約が書かれた契約書/重要事項説明が1枚・表裏・1冊・製本された状態で、契約前に特約内容にサインをしたなら有効です。
例えば、契約書や重要事項説明とは別に、後から特約内容が書かれた紙を渡されたり、契約書に挟まっている場合は、あなたはその内容に同意していません。
また、契約更新・退去届でも認められないため、その部分に線を引いて「同意しません」と書き込んでからサインをしましょう。そして、その用紙を写真に撮っておくと、あとで証拠になります。
契約時までにあなたが金額を把握でたら有効です。
具体的には、契約時に金額が書かれた用紙を見せられたら別紙でサインをしていなくても、2～3万など、目安でも有効です。
しかし、契約時では無く、後から特約内容が書かれた紙を渡されたり、契約書に挟まっている場合は、あなたはその内容に同意していません。
また、契約更新・退去届でも認められないため、その部分に線を引いて「同意しません」と書き込んでからサインをしましょう。そして、その用紙を写真に撮っておくと、あとで証拠になります。
特約が無効になる場合、ほとんどが「具体的な金額を把握してない特約が無効」という内容です。
具体的な金額表の例
金額を、後から自由に変更できる表現は無効ってことだね。
| 有効 | 無効 |
|---|---|
| ハウスクリーニング○○円～ | 全室を負担 |
| 畳１枚 ○○円前後 | 1室を負担 |
| 家賃の○ヶ月分 | 全額負担 |
| 貸主が指定した範囲を負担 |
具体的な金額表が無い特約が無効になる例
金額表がない特約は弁護士も逃げ出すよ。最高裁判決から争って訴訟になっても勝てないと判断されたんだね。
契約書で注意すべき特約と解説
| 家賃 | 家賃減額はしない特約 |
| 家賃 | 滞納したら退去の特約 |
| 修繕 | 部屋の故障は入居者負担 |
| 更新 | オーナー次第で更新拒否 |
| 退去 | オーナー分も入居者が負担 |
| 退去 | ハウスクリーニング費用を入居者負担 |
| 退去 | 短期解約違約金2か月分負担 |
借地借家法32条1項は、賃料（家賃）が、周りの相場や経済状況の変動などによって不相当になった場合に、契約内容に関わらず賃料の増額または減額を請求できるという法律があるため、賃料を減額または増額しないとする特約は無効です。
公序良俗違反で無効です。物件への立ち入りは住居侵入、動産の移動は窃盗、鍵交換は器物損壊となり、民事上の損害賠償請求にとどまらず、刑事告訴される場合もあります。
民法606条1項は、貸主は、物件の使用収益に必要な修繕義務を負うとあり、さらに消費者契約法により無効判決(平成25年12月19日東京地裁判決)があります。
法定更新に関する借地借家法26条・28条は強行規定であり、これらに反する特約で借主に不利なものは無効です。（借借30条）
民法621条は、入居者が負担する退去費用/原状回復費用について、通常損耗・経年変化と借主に帰責事由のない損傷について原状回復義務を負わないとしています。
民法・借地借家法・消費者契約法の適用から無効です。
漠然とハウスクリーニング費用を負担するというだけでは、金銭的負担の程度を含め、特約が明確に合意されているとは言えないため無効です。
消費者契約法10条で、高額すぎる違約金の特約は無効です。(平成22年6月11日東京地裁判決)
また、消費者契約法9条で1か月分を超える部分が無効とする判例(平成21年8月7日東京簡裁判決)もあるため、1か月分が上限なら有効だと考えられます。
よくある「特約」トラブル事例
契約時に聞いてない特約が出てくるっておかしくないですか？
すいません。担当が伝え忘れてました。
でも、特約削除は出来ないのであきらめてくれませんか？
「契約の時に聞いてなかった特約が出てきて、今さらキャンセルできないからサインしちゃった…」なんてこと、絶対避けたいですよね。
そうならないために、部屋探しの時から特約についてはしっかり確認しておこう。
内見の時には、口頭で説明を受けるだけじゃなくて、あとから必ずメール/LINEでも、もらうようにしましょう。
後でちゃんと確認できるように、記録を残しておくことが大切です。
もしも、契約内容について事前に聞いていた話と違うことがあったら、そのやり取りの記録が、虚偽説明の証拠となり、行政処分や補填として仲介手数料減額・返金を求める際にも有効なため、しっかり記録に残すことをオススメします。
数年後だと、単価も変わることがあるから、金額をだすことはできません。
「退去時のクリーニング費用って、金額出さなくていいんだ。」と、ここまで読んだあなたは思いますよね？
国土交通省の「賃貸住宅標準契約書」の別紙5-3には、金額表を書く欄があります。
ちゃんとしている不動産会社なら、この金額表を添付してくれるはずなんです。
もし、「退去時にしか金額が分からないから」と言われたら、もう一度、メールやLINEで確認してみましょう。
そして、やり取りの内容を写真に撮って、契約書と一緒に保管しておきましょう。
なぜなら、特約の無効を伝えようとした時に、「契約の時に確認したけど、教えてくれなかった」という証拠になるからです。
裁判所も、「目安になる金額が分からない契約は無効」という判断を出しています。
だから、もしもの時のために、証拠を残しておくことが大切なんです。
内容に同意したからサインしたんでしょ？
「特約が有効かどうかを決めるのは、裁判官や調停官であって、不動産会社や弁護士ではありません。」
これは、賃貸契約の退去時におけるクリーニング費用などの特約に関する重要なポイントです。
不動産会社や弁護士は、それぞれの立場から意見を述べることはできますが、最終的な判断を下すのは裁判所です。
もし、退去時にクリーニング費用などの支払いを求められた場合、やり取りは、できる限りメールやLINEなどの記録に残る方法で行いましょう。
電話でのやり取りは、言った言わないの水掛け論になりやすく、証拠が残らないため、後々トラブルになる可能性があります。
もし、電話でしつこく請求された場合には、「やり取りはメールでお願いします」 と伝え、電話での対応は避けましょう。
それでも電話が続くようであれば、「録音します」 と伝えて、相手の主張を録音するようにしましょう。録音することで、相手も不用意な発言を控えるようになり、冷静な対応が期待できます。
退去費用おかしくないですか？
家賃保証会社に依頼したので、そちらと話してください。
保証会社から、あなたが「認めていない」「負担する必要がない」退去費用を請求されたら、まずは落ち着いてください。
保証会社は、あくまで家賃債務の保証をしている会社であり、あなたが認めていない退去費用を請求する権利はありません。
もし保証会社から連絡が来たら、会話を録音した上で、
「会話を録音します。私が認めていない家主負担分の退去費用を請求するのは、架空請求の共犯ですよね？」
と伝えましょう。
録音していること、そして請求に根拠がないことを伝えれば、保証会社も巻き込まれるのを恐れて、請求を諦める可能性が高いです。
また、保証会社があなたが認めていない退去費用を請求するということは、あなたが退去費用を認めたと虚偽の内容で、家主から依頼されたということになります。
これは、架空請求詐欺とは全く別の、非常に悪質な犯罪行為です。
保証会社は、そのようなリスクを冒してまで、あなたに請求を続けることはしないでしょう。
もし、不安な場合は、法テラスの弁護士や都道府県の不動産課に相談することをおすすめします。
退去費用おかしくないですか？
敷金から差し引いて振り込みました。今後はやりとりする理由がありません。
これまでありがとうございました。
「退去費用の説明もなしに、一方的に振り込んで終わらそうなんて、悪質すぎる！」って思いますよね。
こういう場合、「敷金返還請求訴訟」っていう方法が考えられます。
これは、比較的簡単に手続きができる裁判なんです。
専用の書類も用意されているので、法テラスの弁護士さんに相談しながら、手続きを進めるのがおすすめです。
あと、都道府県の不動産課に、これまでのやり取りの証拠を渡して、業者への処分を申し立てるのも良いでしょう。
さらに、SNSや賃貸トラブルたすけ隊のようなサイトで、この業者の情報を公開することも、他の被害者を防ぐために役立つのでオススメです。
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