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賃貸の特約とは?|特約の考え方と仕組みが分かる完全ガイド

賃貸契約書に書かれている特約のイラスト。鍵のマークと家賃のイラストが描かれており、特約が賃貸契約に重要な役割を果たすことを示唆している。
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退去費用でぼったくられないか心配です。

あなた
あなた

いくら負担しないといけないか把握したいです。

あなた
あなた

契約書の特約が無効かもって聞きました。

あなた
あなた

ぼったくり防止のために確認しましょう。

たすけ隊
たすけ隊
このページで分かること
  • 退去費用を判断する仕組みがわかる
  • 契約書の内容を判断する知識がわかる
  • 契約書にない請求が正しいかわかる
  • よくある疑問や相手の主張がかわかる

退去費用って何?負担は貸主?入居者?

退去費用とは、特約の強制支払いと自分でつけてしまったキズ・汚れの弁償する合計金額です。

どうやって判断するかは契約書に書かれているかどうかで決まります。

退去費用は2つに分かれている
  • 契約書で決まっている特約の金額
    (礼金と一緒で強制の支払い)
  • 契約時に予想できない弁償の金額
    (部屋の使い方次第の支払い)

契約書で決まってる特約とは?

まずは契約書を準備して「退去費用」と記載された条文や最後の特約と書かれているページ、別紙などの書類をご確認ください。

Q
契約時に特約を無くしてもらえるの?

オーナー側が自由に条件を決める権利があり、嫌ならこの部屋を選ばなければよく、削除を強要することは出来ませんし、ほとんどのオーナー・不動産会社は応じないでしょう。

特約内容は敷金や礼金と一緒で交渉は出来ても強要はできません。

条件が合わないなら他を探しましょう。

後から訂正できないので出来るだけ早めに特約だけでも確認することをオススメします。

敷金や礼金のように考えるとは?

  1. 敷金1ヶ月
    ハウスクリーニング特約ナシ
  2. 敷金0ヶ月
    ハウスクリーニング特約8万円

お得なのは①だ!

あなた
あなた
特約があっても大丈夫
特約があっても節約できる方法
特約があっても節約できる方法
Q
自分の特約は別紙だが有効?

契約書が1枚や裏表、一冊や製本されていたり割り印がされていたり、「契約内容に承諾し、サインする」という内容にサインをしているのであればその内容は有効です。

特約に同意した
  • 契約書が1枚
  • 契約書が裏表
  • 1冊・製本
  • 割り印が押されている
  • 「特約明細は別紙参照」と記載
  • 「同意してサイン」の内容が記載
特約に同意していない
  • 別紙でサインしていない
  • 入居チェックリストに書かれてた
  • 契約後に書類に挟まれていた
  • 退去連絡後に送られた用紙に書かれていた
  • 契約更新で添付された書類

契約後に追加されたり、別紙で特約を出されたらサインをしてないから認めないことをメールなどで送って証拠に残しておこう

たすけ隊
たすけ隊

特約なら全部有効なの?

賃貸の特約は条件を満たさないと無効になる可能性があります。

最高裁平成17年12月16日判決で消費者契約法10条や原状回復をめぐるトラブルとガイドラインを根拠に特約が無効であるという判決が出ました。

その判決でガイドラインとは違う特約を有効にするために、

  • 口頭での説明
  • 特約に記名押印
  • 具体的な金額の記載

の3つのポイント全部が必要としています。

条件を満たさないとどうなるの?
  • 全額負担という特約が無効(金額)で
    入居者負担なし
  • 全面張替えという特約が無効(単位)で
    1㎡単位に
  • 全室負担という特約が無効(範囲)で
    1部屋単位に

口頭での説明を詳しく

賃貸の契約は宅建士というプロが契約前に重要事項説明をする必要があります。(契約書は免許が無くてもOK)

しかし、録音などの証拠がないなら全く重要視されません

Q
「契約時に特約の説明はありませんでした」

契約時にそんな説明はありませんでした

あなた
あなた

説明をしてサインをもらいました。

契約書にも書かれていています。

あなたの主張だと読まずにサインをしたご自身に責任があるか、虚偽のどちらではないでしょうか?

不動産・オーナー側
不動産・オーナー側

あなたが第三者として、このようなやりとりだけで証拠がないなら、どちらが正しいか判断できますか?

だれも本当のことが分からず判断できないので重要視されません。

特約に記名押印

契約書は冊子や本・割り印や表裏1枚など1回のサインで契約内容(特約も含む)内容にサインをする形式が多く、特約も含めて内容にサインをしているのであれば有効になります。

Q
退去用紙や契約更新の書類・契約後に渡された別紙に入っていたら?

契約時に特約にサインしたかがポイントです。

サインをした後に追加された特約には同意してないので、強く拒否してOK

これはダメ!
  • 契約後に書類に挟まれていた
  • 入居チェックリストに書かれてた
  • 退去連絡後に送られた用紙に書かれていた
  • 契約更新に添付されていた

そんな時に安心できる対策

書類を受け取って拒否しなかったって言われないように、2重線で削除して押印して証拠の写真を残して送り返そう。

あなた
あなた
Q
特約ページに押印が無いなら無効?

契約書が1枚・裏表・一冊・製本されている状態など特約に承諾してサインしたと理解できる状態なら有効です。

悪質なクレーマー

  • 特約のページに押印してない契約書は無効
  • 製本されても割印がないから特約は無効
  • 特約の裏面に押印ないから無効
あなた
あなた

具体的な金額の記載

一番大事なポイント

最高裁平成17年12月16日判決の特約が無効判決を要約すると

入居者が負担する「金額」を把握していない特約は消費者契約法違反で無効です。

たすけ隊
たすけ隊

どんな記載が良くて、どんな記載がダメ?

良い例
  • ハウスクリーニング○○円~
  • 畳1枚 ○○円前後
  • 家賃の○ヶ月分

あなたがざっくりでも金額を把握できるかがポイント

契約時までにもらっているなら別紙でサインが無くてもOK。

契約中にいきなり渡されても有効!

事前にそのような書類があるか確認してもらっておこう

たすけ隊
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Q
大手不動産会社の実際の金額表

このような書類を契約時までにもらっている・契約書に書かれているなら特約の条件を満たします。

具体的な金額の例
Q
2~3万って具体的な金額なの?

ざっくりでも金額が把握できれば有効!

数年後の退去のタイミングで単価や工賃が上がることもあるのでキチンとした金額である必要までは求めていません。

把握できる状態とは

退去時に5万くらいはかかるのか~

あなた
あなた
ダメな例
  • 全室を負担
  • 1室を負担
  • 全額負担
  • 貸主が指定した範囲を負担

抽象的で〇〇円負担か、わからない表現・オーナー側次第で調整ができる表現はダメ

Q
金額表がない特約は弁護士も逃げ出す
Q
退去時にしか金額が分からないから金額表は無い

国土交通省の標準契約書の別紙5-3にも金額表を書くページがあり、きちんとした不動産会社は添付してます。

具体的な金額が分からない特約は無効を主張できるので契約後に、メールして退去時に無効を主張する時の証拠に残しておきましょう。

メール例

契約時に確認し、単価表など金額がわかる書類などはありませんでした。担当の○○さんから

「退去時にしか金額は分からないから金額表はありません。」

と返答をいただいてます。

あなた
あなた
Q
金額が分からなくても特約は有効だ!

特約が有効かどうかを判断するのは裁判官や調停官であり、不動産会社や弁護士ではありません。

相手側とは議論せず、その発言を証拠に残しましょう。

証拠に残す方法

裁判官でもない○○不動産(○○弁護士)はどのような権限で特約が有効だとこちらに強要されたのですか?

メール(録音)に残すのでもう一度確認してよろしいですか?

あなた
あなた
Q
債権として保証会社に依頼します。

認めていない退去費用を保証会社に依頼することは出来ません。

それでも保証会社に依頼するということは、虚偽の内容であなたが退去費用を認めたとして依頼されることになります。

これは、架空請求詐欺とは別のとても悪質な罰金刑も無くてすぐに懲役になる犯罪行為。

犯罪名
  • 有印私文書偽造罪
  • 強要罪

相手へのメール例

ぼったくりの退去費用を保証会社に依頼するのは有印私文書偽造と強要だと判断します。

先のメールは○○不動産及びその代表が犯罪行為もしくは、脅迫・恫喝をしたことになりますが、会社としての正式な回答でよろしいですね?

警察へ被害届を出す際の証拠といたします。

あなた
あなた

根拠がない請求を保証会社に依頼する行為はボッタくりとは別の問題になるので、分けて考えましょう。

対策のメールを送って悪質な行動をけん制することと、悪質すぎて保証会社に依頼された時の対策を確認することをオススメします。

保証会社に依頼された時の対策
保証会社に依頼された時の対策
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Q
敷金から勝手に差し引いて振り込みました

悪質性がとても高く、負担しなくてもよい金銭を強要して架空請求詐欺をした犯罪行為に対しては法テラスの弁護士などに相談しながら少額訴訟などのレベルになります。

合わせて、都道府県の不動産課にこれまでのやりとりを証拠に処罰の申し立てやSNSや口コミサイトにこれ以上の被害者が出ないように投稿することをオススメします。

裁判所で少額訴訟用にかんたんに手続きが出来る書類が準備されています。

証拠があれば、たすけ隊の口コミにも載せます。

不動産屋|クチコミ・評判・体験談
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契約書に書かれていない退去費用の請求

特約以外にも入居中に間違えて壁に穴をあけたり、タバコを吸うなど生活スタイルによって、部屋にキズ・汚れを付けてしまったら弁償しなければなりません。

どのように負担するかは『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』に沿った請求をしてもらいましょう。

実際の対策
退去届でガイドラインに沿った請求にしてもらう方法
退去届でガイドラインに沿った請求にしてもらう方法

原状回復をめぐるトラブルとガイドラインとは?

かんたんにまとめると

  • 普通の生活キズ・汚れ分は家賃(レンタル料)を払ってたからオーナー負担
  • あなたが汚してても新品の代金で弁償しなくてOK
  • 負担する範囲も㎡や1面単位の最低限でツギハギになってもOK
ガイドラインの全条文かんたん解説&注意ポイント
ガイドラインの全条文かんたん解説&注意ポイント
たすけ隊
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請求書がガイドラインと一緒かチェック!

オーナー側から提示された請求書がガイドラインと一緒かチェックしましょう。

チェックする時には単価や㎡など細かい明細がないと判断できません。

また、請求されている金額が正当か判断するためには相見積もりが必要ですが、その時にも明細や型番などがないと見積もりも取れないです。

もらった用紙に記載がないなら相手側に再度提示してもらいましょう。

メール例

いただいた請求書は退去届でも記載している明細(㎡・単価・減価償却率・特別損耗だと判断する入居時の写真)と請求の説明がありません。

明細と請求の根拠が書かれた請求書を再度提示ください。2度お伝えしてますので次に明細がない時には、

『会社の判断として費用を請求する側の証明責任を放棄し、根拠のないぼったくり請求をする』

と判断します。根拠がない請求・貸主負担分の請求もお断りし、お願いや協力など、どのような表現でも架空請求詐欺だと認識することを再度お伝えします。

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請求書の内訳が正しいか確認したいならこちら
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おまけ 退去費用を安くするコツ

入居時の写真を撮る(入居チェック)

入居前から付いているキズ・汚れは負担する必要がないですが、証拠がないと請求されかねません。

出来るだけ細かくチェックをしましょう。

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退去届で知識があることを伝える

ぼったくり請求の牽制や、ぼったくり請求された時に言い訳されないように退去届のタイミングから対策をしましょう。

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退去後のやりとりは全て記録する

退去立会いや退去後のやりとりを記録に残すことでぼったくりされた時に証拠になります。

やりとりは全てメールでお願いしながら電話があった時の悪質行為に備えて録音の準備もしましょう。

電話を取ってしまって録音できなかった場合でもメールで伝えましょう。

メール例

〇月〇日〇時〇分、○○不動産の〇〇さんから電話があって○○と言われました。

仕事の都合もあるので必ずメールで連絡するようにお願いしていましたがなぜ電話をされるのでしょうか?

会社印がおされた謝罪文と非常識な担当の変更をお願いします。着信履歴のスクショ・このメールは証拠としてSNSや口コミで使用することがあることをお伝えします。

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入居中の設備故障は必ず伝える

連絡せずに放置したまま悪化したりするとあなたが負担しなければなりません。

必ず伝えて退去時に請求されないようにしましょう。

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退居時の大掃除

退居時にできるだけ綺麗な状態にしておくことや残置物を残さないことで、過去費用を安く抑えることに繋がります。

イメージはクイックルワイパーで大掃除

たすけ隊
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ガイドラインの『通常の清掃』
  • 掃き掃除
  • 拭き掃除
  • 水回り清掃
  • ゴミ撤去
  • 換気扇やレンジ回りの油汚れの除去
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ひとこと まとめ

ポイント
  • 特約は基本的に有効だが条件がある
  • 生活キズ・汚れは負担だが全額ではない
  • 退去費用を抑える普段からの対策がある
  • 1番の対策はやりとりを記録に残すこと

どれだけ相手がテキトーなことを言っていても録音やメールの証拠がないと、誤魔化されて泣き寝入り!

知識より証拠の重要性が高いです。

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