退去費用について勉強してますが、難しいです。
かんたんに教えてもらえませんか？
①契約書の請求
②退去時の請求
を分けて考えることです。
☑契約書と退去時で
請求の考え方が違う
☑契約書請求の
理解と注意点
☑退去時請求の
確認と対策方法
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契約書と退去時で請求の考え方
☑契約書の請求
・「基本的」に有効
・特約が無効の可能性
☑退去時の請求
・ガイドライン通り
・ぼったくりが多い
で分けて考える必要があります。
はい。
ここを理解していないと良く分からなくなりがちです。
契約書請求の理解と注意点
請求の理解ポイント
契約書の請求は、
条文と特約をご確認ください。
☑ハウスクリーニング費用は入居者負担
のことです。
対策は契約する前しかできません。
「更新時に交渉出来ますか？」
「後から気づいたから変更したい」
はできません。
契約自由の原則がありますので、特約としてサインをしているなら
「基本的に」
有効です。
契約書の『特約』注意点
「基本的に」は、どこで判断するのですか？
①口頭での説明
②特約に記名押印
③具体的な金額の記載
が必要ですので、
条件を満たさずに特約が無効な可能性があります。
☑契約前に重要事項説明で
説明義務
☑今さら契約時を
証明できない
☑出来れば録音
がベスト
☑証拠がないので
重要視されない
☑冊子・本でひとつなら有効
☑別紙・サインなしなら無効
☑割印の有無は関係なし
「改ざん防止・複製防止の意味」
☑「具体的な金額」は
特約じゃなくてもOK
☑ここが一番大事！！
☑ガイドラインにも記載
☑最高裁平成17年12月16日
判決にも記載
☑具体的な金額記載がないと
無効の裁判判例が多い！
☑具体的な金額記例
クーラークリーニング○○円
ハウスクリーニング 〇円～
特約が有効な例
☑具体的な金額は
冊子や別紙・覚書でもOK
☑説明義務もサインも必要なし
☑契約後に渡されるは×
具体的な金額の
記載が無い時の
大手不動産会社の返事
【今日のニュース】
国内最大手「大◯◯託」の退去トラブルですが、弁護士が出てくる事態に
入居者はやりとりを全て記録してたので印刷し、弁護士に送ったところ、弁護を辞任する書面が来たとのことです。
入居者から
「記録を残してて本当に良かった」
と、安堵のコメントが寄せられてます。 pic.twitter.com/a5v4mKS363
— ちんとら【賃貸トラブルたすけ隊】 (@Ttoraburu) December 7, 2020
勉強不足か虚偽の説明ですね。
裁判判決や調停以外は強制できません。
あなたは裁判官ですか？
根拠を示してもらいましょう。
やりとりの記録を証拠に不動産協会と消費者センターへ
「ガイドラインと最高裁判断を無視」
「裁判結果もないのに強要した」
の会社と報告
依頼には入居者が費用を認めた書類が必要です。
この発言は悪質な犯罪行為ですので証拠として残しましょう。
警察へ被害届を検討する内容です。
退去時請求の確認と対策方法
請求の確認方法
請求書とガイドラインを見比べながら
☑契約書の請求か？
☑やり取りに
テキトーは無いか？
☑ガイドラインや
判例通りか？
等を比較して判断します。
請求書の対策方法
まず、契約書の請求でないかを確認ですね。
具体的にどんな感じで対策するのですか？
前提として
記録に残した上で
①退去前に釘を刺す
②請求書の明細指摘
③減価償却率を確認
をしていきます。
☑退去通知やメールで
「ガイドライン通りに」
「専門家に確認します」
と「送った記録」を保管。
トラブルになったら
指摘したのにガイドライン
無視した証拠になります。
合わせて
「請求書は
単価・㎡・減価償却率
まで明細を記載し、
メールお願いします。」
と伝えましょう。
☑テキトー防止
☑確認には単価と㎡が必要
☑項目『一式』は×
請求書に○○％と
なければぼったくり
とすぐに判断できます。
例）
クロス 20㎡ 3万
15,000円かかります。
詳細がないのがおかしいです！
ご自身で汚してしまったので負担はしないといけませんが、金額の根拠がございません。
ちゃんと
㎡と単価を
出してもらいましょう。
１㎡/８５０円
壁クロス
１面２０㎡
の一部を請求させていただきます。
だいぶ安くしていますよ。
とてもテキトーな説明です。
天井の高さ
2.5mで
面積 高さ 幅
20㎡÷2.5m=8ｍ
クロスの幅
８ｍ分
壁の幅は約４ｍ程で
約２面分。
全く一部ではないですね。
実際は8.8㎡、
間違えて２０㎡
とお伝えして申し訳ございません。
8.8㎡×850円で
7,480円です。
まだ違います
クロスは６年
（72ヶ月）
で１円の価値になります。
新築から1年４カ月は前入居者が住んでいて今回の入居期間が３年、入居時にクロスが新品ではないのであれば
新品から計算です
7,480円÷72ヶ月
１カ月 104円
クロスの残存価値
前入居者
1年4カ月=16カ月
今回の入居期間
3年=36カ月
72-16-36
=20カ月分
１カ月 負担月
104円×20カ月
=2,080円
です。
15,000円から2,080円まで下がりました。
相手側から謝罪と、この金額で良いと連絡がきました。
約13,000円の減額！！
本当にありがとうございました
減価償却って何？
ざっくりと、
新品代金を負担はダメ
中古代金の負担で良い
という考え方です。
☑タバコの黄ばみ
☑ペットの傷
☑子供の落書き
のような特別損耗と呼ばれる汚れや傷も減価償却される点に注意です。
国土交通省は
ガイドライン
裁判事例３１に
わざわざ事例として載せてます。
全額負担
☑勉強不足
☑悪質な虚偽
☑架空請求詐欺
のどちらかです。
ありがとうございました。
まとめ ぼったくりチェックポイント
☑契約書と退去時で
請求の考え方が違う
契約書は基本的に有効
退去時はぼったくり多い
☑契約書請求の
理解と注意点
対策は入居時のみ
具体的な金額を確認！
☑退去時請求の
確認と対策方法
請求書は明細を
減価償却率を確認！